现在买房，5年后会变成“穷人”还是“富人”？

　　最近一本书挺火，叫《贫穷的本质》。

　　火的原因很简单，今年获得诺贝尔奖的三位经济学家，其中有两位合著了这本书，主要分析我们为什么无法摆脱贫穷。

　　书中的几个问题很有代表性。

　　为什么吃不饱饭还要买电视?为什么他们的孩子即使上了学也不爱学习?为什么他们能创业却难以守业?

　　也许，我们可以从以下这个例子中获得答案：

　　在2005年的印度，99美分只能买15根小香蕉，或是3磅劣质大米，一般人显然难以靠这点吃的活下去，但是，全球有8.65亿人口(占世界总人口的13%)都是这样生活的。

　　每天99美分的生活，意味着你接收信息的渠道也会受限，报纸、电视和书籍都要花钱来买。因此，你常常会对世界上其他人得到的特定信息一无所知。

　　不是他们不努力，而是在生活的重压下，使他们只能“先顾着眼前”再说。

　　当然，现在是2019年，我们接受信息的渠道已经非常发达，再穷的人，依然看到富的动态，也可以和211、985的高学历人才在网络上互相留言。

　　根本问题在于：一眼就能望到头的生活中，大部分人每天为了温饱奔波，就算知道有用的信息，既没有精力，也没有能力去做。

　　就像过去20年间，一步步膨胀起来的楼市。

　　回顾1998年房改至今的房地产市场，从无到有，从年销售面积不足1亿平米，到数百亿平米的存量，全国均价从1854元上涨至8542元，房企体量扩张几十倍。

　　这个过程中，所有人都知道房价会涨，但对穷人来说，这个信息却并没有什么用。

　　举个例子，前两天跟一个朋友聊天，说起5年前当地房价比现在低一倍，捶胸顿足的感觉，好像失去了一个亿的“小目标”。

　　事实上，就算回到5年前，他照样没有闲钱买房，首付、房贷、借款，加上车贷、儿子上学、日常消费、人情往来，靠原来那点工资和积蓄，房价比现在便宜一倍，也照样买不起。

　　所以，这种“先顾着眼前”的思维，不分古今中外，既是生活的无奈，也是特定环境下的必然。

　　楼市也是如此，不要说什么没买房很后悔之类的话，重要的是现在该怎么做。

　　比如，年底买房，5年后变成“穷人”还是“富人”?我们先从以下三个方面展开分析。

　　第一，5年时间，人口形势会如何变化?

　　万科之前的股东会上，郁亮披露了一组数据。

　　根据测算，我国城镇主流购房人群(20岁至49岁)人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。

　　显然，5年时间，20-49岁的主力购房人群，至少会出现20%以上的下降。

　　民生证券研究所做过更具体的预测，2015至2025年，25-44岁劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

　　无论以上哪种测算方式，都意味着劳动力下降是不可逆的过程。

　　主力购房群体缩水了，每年房地产新开工面积却不会有太大的下降，想靠买房成为“富人”，难如登天。

　　第二，未来5年，房产税、取消预售与公摊会不会落地?

　　房产税，是未来楼市的一个重要变量。

　　尽管很多专家的意见不一，有人拿日韩欧美做例子，认为房产税即便推出，从长期来看也没有太大作用，依然无法阻止房价上涨。有人认为房产税推出后，成本会转移给买方。

　　但是，对多套房的投机客而言，只要税种落地，房产持有成本增加将是必然，它是用来“调节”楼市的，而不是用来直接降房价的。

　　今年以来，我们看到了诸多信号，比如有消息称明年可能会有第二次房屋普查，前段时间住建部推进150城网签联网，5年内落地的可能性很大。

　　还有预售制与公摊面积的取消。

　　年初住建部网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，在第二部分指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

　　去年底，全联房地产商会秘书长赵正挺称，全联房地产商会对预售制若干问题进行深入研究，提出了报告。

　　但是，预售制作为房企和购房者高杠杆的来源，也是楼市能维持高速扩张的法宝，短期是不可能取消的，公摊面积也是一样的道理。

　　第三，租赁房与商品房并行的体系能否搭建完毕?

　　这20年以来，房地产市场一直“重销售而轻租赁”，朋友之间说起房子，提到租房都是一脸鄙夷，提到买房都会竖起大拇指。

　　不能怪购房者势利，只能说商品房捆绑了太多资源，个人租赁房市场之所以无法成为主流，租户缺乏安全感，房租连涨上涨倒是其次，关键是无法享受到、落户、医保等一系列与业主相同的权利。

　　但是，以后的楼市，“商保共存”才是主流。

　　有钱人随便买，只要能扛过房产税和不断增长的持有成本，没钱的租房住，找个人也好，找集体房源也罢，房租相对稳定，长期租赁也不必担心转卖、搬家的问题，小孩一样可以去优质上学，去医院看病依然享有本市医保。

　　关键在于这套体系的增量有多少，至少从今年的形势来看，还是很乐观的，集体土地入市已经扫清障碍，北京共有产权房的试点未来可能会铺开，深圳最近也推出了年涨幅不超过5%的集体产权公寓，第二批租赁城市试点也在扩大。

　　综上所述，人口、房产税、租赁房市场，都对购房者不利。

　　买房会不会变穷不知道，但肯定不会像过去那些年一样，转眼就变富。

　　我们也可以换个思路看待这个问题，以前买房是“进攻”，现在买房是“防御”。

　　过去20年，无论是房企还是购房者，都托了高杠杆的福，在年均M2增速超过15%，且大部分流入房地产的年代，通过不断增加负债，能够实现房产快速升值，由穷变富。

　　但是，以后货币流入楼市的速度慢下来了，房屋持有成本也涨上来了，人口代际的老去，租赁房供应的增加，都会使房产变成真正“一动不动”的不动产。

　　富人现在买房，图的是心安，因为没其他事可干的，又不想冒险创业，房子就算“稳中有降”，至少能看得见摸得着，这就是“防御”。

　　假如家庭收入本来就捉襟见肘，现在买了房，5年后该穷还是穷，因为房产已经失去了高杠杆增值的基础。

　　关于这个问题，咱们也看看现在的“富人”们怎么说。

　　时光拉回到2015年，雷军对着前来到访的人说，“我们基本上跟碧桂园相关的就是做了装修、橱柜、二手房交易、二手房中介和二手房租赁，还有住宿的乌托邦”。

　　那天，谈到房地产的雷军自信满满，“我曾想把房价干到二分之一或者三分之一”。他还说过，“我做房地产的口号是解放一代年轻人，让大家不要为这种事情操心，全部解放”。

　　降二分之一的口号有点虚无，但解决的办法，无非也是从租赁房、低价房、保障房入手。

　　去年9月份，曹德旺接受央视节目《公司与行业》专访，主持人问及传统制造业利润率太低，为什不考虑做房地产和互联网，他表示，“很多人让我去做房地产，但我坚决不做，我认为那不是自己的事”，“他们说我很土，我说很土就很土，没有关系”。

　　以后不靠房地产，又能靠什么?

　　10月下旬，海通证券姜超研究团队研报表示，以往每一次的经济回升，要么靠房地产、要么靠基建。但这一次与以往不同，因为并没有出台刺激政策。

　　他认为，这一轮企稳改善主要靠4个原因：1.大规模减税降费;2.LPR降低企业利率;3.以人为本的新型城镇化;4.消费税的改变。

　　这几件事具体不再赘述，但都跟大拆大建的房地产没什么关系。

　　风口已经变了，并不是说楼市会一蹶不振，而是衡定财富的“锚”已经换了。

　　房子以前是摆脱贫穷的风向标，未来却无法提供更大的增长空间，不管你是否愿意，这扇门在我们眼前慢慢推开了，再不甘心也得跨过去。