买100万的房子最低需准备多少首付？新房和二手房差异真大

　　最近两年房价上涨了不少，买房变得越来越困难，还好的是可以贷款买房，否则全款买房不知要等到何时了。那么我们买一套100万的房子，最低需要准备多少钱呢?新房和二手房是有差异的，大家需要注意。我们现在用新房和二手房分别来做个计算。

　　新房

　　现在我国大部分城市买新房最低首付为三成，可向银行贷款七成。我们在买新房时在决定购买后就会交定金，比如交5万元定金，然后再约定时间签合同交首付。100万的房子首付三成就是30万，所以在交首付时定金直接会转为首付，只需再交25万的首付即可，总共为30万元。签完合同后，开发商会通知购房者去银行或者在售楼部签订贷款合同，签贷款合同一般都是没什么费用的，有也是一点公证费用，如果要求交几千元的贷款费用，最好留个心眼，问清楚再交费。

　　所以在买新房时最开始只需交30万的首付即可，等到房屋交房时，开发商会收取契税和维修基金，契税按照房屋面积、购房者几套房计算税率，如果购房者是首套房，购房面积超过90平，需要交1.5%的契税，也就是15000元;购房面积小于90平，需要交1%的契税，也就是10000元。维修基金每个城市的收费标准不同，有些按照80元一平收费，有些按照100元一平收费，还有按照房款的百分比收费，比如我在成都买房则是按照27.5元一平收费。

　　综上所述，如果购房者是首套房，面积为100平，那么购房者需要交15000元的契税，按照成都的维修基金标准，维修基金为2750元，总共需要准备的费用为317750元，一些其他的费用可以忽略不计。

　　二手房

　　二手房和新房不同，新房是直接按照成交价贷款和首付，二手房则是按照银行评估价贷款。比如现在我们购买的二手房成交价为100万，但是银行没办法核实我们真实的成交价，所以银行会叫评估公司的人上门评估，根据小区的位置、户型、装修、楼层等综合因素来评估房屋的价值。一般来说，银行为了减小自己的风险，银行的评估价是有可能低于成交价的，那么就只能按照评估价来贷款，但是只要房子不是很老旧，价格不是高于市场价很多，评估价达到成交价还是没多大问题的。如果银行评估价能达到100万，那么购房者只需支付30万的首付款给房东。

　　二手房除了首付，还需要准备过户费用、贷款服务费、中介费，二手房有三个税种，一是契税;二是个税;三是增值税。契税：家庭首套房90平及以下1%，90平以上1.5%;家庭二套房90平及以下1%，90平以上2%;家庭三套房及以上不看面积3%。个税：一般按照1%计算。增值税：综合税率为5.6%。(契税标准不适用北上广深和长沙这几个城市)

　　一般来说购房者买房都会选择买满两年的房屋，因为能省增值税，只需要缴纳契税和契税即可。如果购房者是首套房，房屋面积为100平，房屋满两年，购房者需要交1.5%的契税和1%的个税，总共为25000元。现在很多大型中介的收费标准为2%，中介费为20000元。贷款服务费收费标准是很乱的，能多收就多收，不能多收就少收点，现在很多中介收费标准为2000元。所以买套二手房需要准备347000元。

　　综上所述，同样的成交价，新房比二手房一般要便宜一点，主要是二手房大部分情况要多个税和中介费，个税也可以免交，但是需要满足房屋已经满五年，且是房东家庭的唯一住房。中介费也可以免，那就需要自行交易，但是涉及到较大的财产交易，在不知道过户手续的情况下，最好还是找中介。