杨光华：今年15万多人在武汉买了新房，还有一大群人在赶来路上

杨光华 今年15万多人在武汉买了新房。

截至12月9日，武汉新建商品住宅成交约15.57万套（不包括公寓等商办产品）。预计全年成交约17万套，不包括暂时未网签的数据。

12月9日晚，业内朋友圈中传出一条消息：武汉在校大学生落户流程中，有一条是“在校大学生的父母、配偶及未成年子女均可同时办理随迁落户”。

对比以往的政策是，“武汉的大学毕业生的配偶及未成年子女，需提供关系凭证”。以往年满18周岁的在校大学生，户籍迁入武汉后，即有买房资格，父母作为房贷还款人，可在武汉买房。

经过多方核实，该消息属实。目前，武汉每年有在校大学生超过120万人。

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新房市场持续走高，但市场冷热不均。今年武汉楼市爆发在5月份、9-11月份，没有淡季。10-11月份，连续两个月，单月新房成交破2.2万套。其中有项目带装修改毛坯，打折促销送车位等方式揽客。

1-11月，武汉房企销售前三强公司，纷纷突破100亿元。第一名已破150亿元。正常水平是，武汉的前三强门槛，是150亿元，最高峰破200亿元。

到12月份，多数项目去化率降低到50%以内，少数项目持续热销。同时，新房库存约16万套。

今年1-11月份，武汉二手房成交约7.5万套。大约恢复到2019年的80%。

2021年，武汉楼市的分界点，是3月31日。

那时，武汉的房地产纾困政策取消，预售政策收紧。开发商不能楼刚出地面，就卖房；10%竞买保证金、延期或分期缴纳土地款等土地政策，也将收回，开发商不能在武汉加杠杆抢地。

到时候，市场上新盘数量将大幅下降，预计新盘的可选项比今年少很多。

02

截至12月9日，武汉今年土地市场的表现彪悍，累计成交约1380亿元。

12月31日，武汉还有一次土拍。武昌电视机厂、硚口万人宿舍片、汉阳新港长江城、武昌才茂街、长江新城起步区等地块将成为热点。

按照1500亿元核算，武汉的土地成交，在全国排名第六。今年1-11月份，上海、杭州、广州等3个城市的土地成交金额，已破2000亿。

从供地规模上看，武汉可能排在全国前三。在拿地企业中，以央企、国企为主。土地市场上的频出，也影响到买房人的心理预期。未来一年内，这1500亿元的土地将入市，新房市场竞争将依然很激烈。

这一年，疫情一直没有离去，活着就是幸运。每个人走来都不容易。

这一年，孙宏斌等大佬多次到访武汉。央企、国企纷纷支援武汉建设。

华中国际车展、健博会、汉交会、华创会、工业互联网大会、光博会、保险创新大会、世界金融论坛武汉峰会、数字贸易大会等大型展会在武汉举办。

这一年，武汉提出建设两江四岸。阿里巴巴华中总部落户徐东，武汉第二家k11将开业。

这一年，武汉四环线即将贯通，开建武汉城市圈大通道（六环线）、武汉百里长江生态廊道。

这一年，武汉首条环线地铁12号线开工，汉口历史风貌区首个旧城改造项目开工，352个老旧小区开工改造。

前三季度，武汉招商引资实际到位资金超过6000亿元。此时，武汉正在编制“十四五”规划。

此前五年，武汉的三大世界级产业集群：光电子信息、汽车及零部件、生物医药及医疗器械。

人工智能、智能制造、光芯屏端网产业集群、新汽车等将是武汉未来的方向。武汉，正在开始一场加速跑。产业的投入，都将体现在城市的价值之上。武汉是内陆的“新沿海”，这里内联九州，外通全球。而城市的价值，最终在房产价值上兑现。

在最近发布的湖北“十四五”规划中，”支持武汉做大做强，大力发展头部经济、枢纽经济、信创经济（作者注：数字经济）；高标准建设武汉东湖高新区、武汉长江新区；打造武汉城市圈升级版，制定同城化发展规划，以光谷科技创新大走廊、航空港经济综合实验区、武汉新港建设为重点”。

03

又到年底，2021年，世界会变好吗？我们不知道。2021年，武汉房子到底买不买？

武汉楼市有自己的独特周期，不同于深圳、上海，也不同于杭州、南京，更不同于北方人口外流城市与三四线城市。别人的老路，在武汉找不到解题方法。

最近两三年，一些项目的房价横盘。因为区域供应量过大，或少数低价项目的入市，导致老项目一直是微涨阴跌。也有少数项目因为周边等因素，每次开盘都涨三五百元。

不管你买没买，这个市场就在那里。15万多人今年出手。他们用真金白银，告诉我们一个真相：武汉楼市很凶猛！

短期内涨涨跌跌是常态。持续观望的人，在武汉，恐怕只有失望。过去10年是这样，未来10年也是如此。

我还是坚持此前的观点：三年不涨，必有一波行情。这场疫情只是延缓了这波行情的到来。

这一年，我在武汉看过100多个新盘，监测过他们的备案价。市场、区域与项目的分化非常大，多个每月推盘的项目，房价微涨或持平。同时，同一区域内，同质化严重，类似的毛坯户型与面积段。

大胆预测，如果没有类似疫情这样的黑天鹅事件，2021年3月31日，或者说4月份左右，将是武汉楼市的重要节点。新盘锐减，而需求依然存在，粥少僧多。

在武汉买房，建议从五年以上的长周期看，买房还是买大盘、品质项目。武汉楼市的根基深厚，稳健安全，后劲十足。

［后记］

最近看到一个观点说，穷人通缩，富人通胀。资产价格上涨，富人财富增加，更多资金在资产市场上配置；中产购房，外溢的资金回流到房地产市场；穷人的真实财富缩水，消费更谨慎。

15万人，放在1500万人口（包括流动人口）的大武汉中，也就是1/100。正是这1/100的买房人，控盘整个武汉楼市走势。

2021年，还有一大波买房人在前往武汉的路上。

文｜杨光华（地产写字人）观点地产新媒体专栏作者