超级干货 / 超详细收房流程和注意事项全解！！

不少业主是第一次买房子。好不容易盼到交房了，却往往不知所措。什么时间收房最好?交房手续怎样办才省时省力?请您留意以下几个注意事项和经验建议。

一、收房流程注意事项：

1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。

2、您可以去物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

二、验房三大步骤：

目前，大部分的商品住宅交付时都是毛坯房。验毛坯房的程序主要是三大步骤。

第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。

验带装修房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。

三、验房流程详解：

1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。

2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

4、检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜，可在房顶取4-5个点用盒尺进行测量，若数值一致说明没有倾斜。

5、检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点)。检查地面是否平整，是否有渗水和空壳开裂情况。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。

6、如是带装修房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整，是否有空鼓(以小锤敲击)，是否有色差，缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨安装是否牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。

7、检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。

8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上(高度约2厘米)，通知楼下的业主24后查看其房间内厕卫的天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表，记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。

9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查插座，如自备有插排(带有指示灯的五孔插座)，可根据指示灯明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好。

10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。

13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方的排气孔是否可以拧动。

14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。

四、多发问题查验指南：

空鼓

手锤垫上几层纸敲击墙壁，检查前墙面空鼓情况。

验电

检查插座是否完好，是否通电。

测高度

测试房顶或地面有没有倾斜。

测墙壁地面

检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。

检查防盗门

有无划痕，门边是否变形。

窗户

推拉窗和平开窗上的窗扇和纱窗，应推动开关灵活，相互无碰撞。

卫生间、厨房是否合格

闭存水试验、水表空转试验

厨房烟道

用纸卷点火后灭火冒烟，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

卫生间通风

应在顶面下留通风口。

检查管道安装、通畅和密封

用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。

管道煤气(天然气)

用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏。

常用工具

一)量具

二)电钳工具

三)辅助工具

1.打火机 2.手电筒 3.塑料袋 4.报纸 5.皮锤等

如果遇上要前签名再交房的情况，怎么办?

如果开发商在约定时间内无法出示三书一证一表，购房者可以拒签《验房交接表》，开发商需向购房者支付逾期交房违约金。

如果开发商出示了三书一证一表，依然要购房者先签《验房交接表》才能交钥匙验房的话，开发商应该是顾虑这2个问题。1)实际面积与合同面积不符，开发商不想赔钱 2)房屋内部质量有问题，开发商不想负责。

小编就这情况专门咨询过律师朋友。

律师表示

1)准备购买房子的购房者可在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。

2)如当初合同未有约定的，又急着收楼的购房者则可采取变通方法，在收楼文件如《验房交接表》中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。

3)如当初合同未有约定的，不急着收楼的购房可联合其他买家一起起诉，因为“未验房就要签《验房交接表》”的行为构成根本违约。(起诉程序比较复杂程序，需时颇长，判决需要几个月，申请执行又要1个多月)

民事诉讼法规定，诉讼费由败诉方承担。(起诉方需垫付，可向败诉方索取银行同期利息)

财产案件受理费收费标准 (即诉讼费，全国通用)

1、不超过1万元的 50元/件

2、1万---10万元 标的物 ×2.5%+200元

3、10万—20万元 标的物 ×2%+300元

4、20万—50万元 标的物 ×1.5%+1300元

5、50万—100万元 标的物 ×1%+3800元

6、100万—200万元 标的物 ×0.9%+4800元

7、200万—500万元 标的物 ×0.8%+6800元

8、500万—1000万元 标的物 ×0.7%+11800元

9、1000万—2000万元 标的物 ×0.6%+21800元

10、2000万元以上 标的物 ×0.5%+41800元

按公式计算，1套200万的房子诉讼费为2.28万。大量卖家一起起诉，开发商负担也不轻。

小编：需要起诉的话，除了诉讼费，还有怎么费用要交呢?

律师：起诉书可请专业律师以律师名义代写，盖上律所公章，行规3000元1份。淘宝找野律师200元1份就有交易了，以个人名义写，风险较大，出事难以追究。这费用由原告人承担。这个案件赢面较大，不太需要请律师。如需请律师，以标的物200万为例，律师费约12.5-13.2万元。