仅20天—取消预售试点深圳落地！

房地产预售制度促进了房地产迅速崛起，但是随着市场发展也体现出很多弊端。中央开始调研改革预售制度，而仅仅20天后试点落地，可以说是雷厉风行!

--- 为什么要取消? ---

中国内地房地产的老师，是香港。正是预售制、限制住宅用地供应等从香港移植过来的制度，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程，同时也产生了高房价、高杠杆等日益凸显的问题。

预售制度产生了相对的不平等，也是需要改革甚至取消的主要原因。信息主动权倾向于开发商，根据认筹多少判断市场，调整销售价格价格策略。资金压力抛给了购房者，付出百万首付，偿还几万贷款，一两年仍然拿不到房子。在市场调控波动阶段，就要面临开发商延期交付，甚至跑路无法交房的风险。

之前传得沸沸扬扬的消息，关于楼市取消商品房预售，一度让整个房地产行业高呼狼来了。只是这个传闻的威力太大，仅仅是调研阶段，即引起了社会高度关注，甚至引发了股市地产股全面大跌!房地产预售是中国房地产行业这些年高速发展的主要助推力之一，是房地产商最重要的融资来源。之前一直传言，正在研究取消商品房预售，但没有最终的定论。

就在这个周末，全国首个现房销售试点横空出世，迅速又掀起了房地产行业的讨论风暴，莫非取消商品房预售很可能成为现实。中国改革开放的最前沿——深圳，终于扔出了重磅炸弹。它正式宣布：住房体制二次巨变!

据报道，深圳推出了全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府。距离广东省内部讨论取消商品房预售制度的材料曝光，仅仅过了短短20来天。更耐人寻味的是，20年前，是深圳率先从香港引进来商品房预售制度;今天，又是深圳第一个试点取消商品房预售制度!

1、商品房预售取消，这是一个重大的变革，只能逐步实行。

先试点，通过试点看看市场反应，这是必不可少的，如果市场反应好，那么就可以逐步放开。

2、试点意味着迈出了坚实的一步。

试点之后，很可能会在一定范围内逐步推开，因此这个试点一定会吸引所有关心楼市的人目光。

3、房地产商必须做好商品房预售取消的准备，做好全面的应对工作。

虽然这个政策仅仅处于研究和非常小范围试点阶段，但不排除推开的可能，这对于行业来讲，将面临很大的挑战。

--- 为什么是深圳? ---

其实，中国香港是最早发明商品房预售的地方，然后深圳就学习引进了这一制度。深圳是内地最早实行商品房预售的城市，那么在深圳开始试点取消商品房预售，采取现房销售，也就理所当然。

其实，这已经不是今年深圳，第一次对楼市制度作重大调整!房子是用来住，不是用来炒的，中国楼市正在尝试向“香港模式”说拜拜!此前商品房40%，保障房60%的规划也预示着一次大变革。

而且深圳城市相对小，人口多，经济发达，土地供应不足，而且金融机构非常多，货币充足。在深圳进行现房销售试点，对于房地产公司的融资能力冲击相对最小，可以平稳过度，这可能是最佳选择。

--- 会有什么影响? ---

如果商品房预售取消，推广开来，对于房地产行业很显然是重大冲击，一定会导致行业的大洗牌。中小规模和激进型房企，必然面对巨大的资金压力，为了加快资金回笼进行降价促销。

1、房地产商的资金压力会空前高涨。

少了这一条最重要的融资途径，而且是无息贷款途径，各个而要找到一个替代商品房预售的融资途径，需要一个逐步和缓慢的过程，而且需要逐渐替代。虽然全面推广尚需时日，但是透露出的风向却足以让房地产行业紧张。

2、开发商的周转速度降低，利润会受到压制。

从商品房预售到现房销售，这是一个很大的转变，房地产项目的周期也大大拉长了。而且少了这部分无息融资，房地产的融资成本大大增加，但销售价格下滑，这意味着房地产的利润率进一步压低。

市场调控已经转向，长效机制正在强力推进。详情了解：降温信号频传 楼市这次真要凉?

3、加速房价回落，刚需短期面临购房机会。

资金的压力必然需要销售回款，降价促销肯定是直接手段。而拆迁改造货币化补偿的紧缩，三四线后继无力。从今起万科的“活下去”到恒大的全国8折，还有众多中小开发商的降价，已经掀开了全国房价调整的序幕。

4、买房更需要理性，投资预期已经转变。

如今的市场刚需有心无力，改善犹豫不决，投资进退两难。从高点回落的阶段，也是购房者最难受的时间，心理需要转向调整，房子的投资周期延长，收益预期降低，别再做“三年翻一倍”的美梦。

当然，从试点到推广会有一段时间，而且目前房地产市场的地区差异和发展程度不尽相同，也会给全面铺开带来问题。但是从通知调研到试点落地仅20天的速度来看，中央的决心的力度可见一斑。而且在目前市场降温的大势下推出，影响也会相对较小，市场波动控制。只是那些正好卡在风口上的开发企业，正好碰上制度取消的楼盘项目，倒是真要难受了……