房价是谁推涨的？看完解开迷惑

到底谁是房价上涨的推手?是土地价推涨房价?还是房价带动地价上涨?

1，房价是谁推涨的?当年的棚改货币化安置比例是9%，2015年来到了30%，2016年来到了50%，2017年达到了最高峰，是60%左右。截止2018年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。

2，房价现象，终究是个货币现象。

3，2007年，中国的广义货币只有40万亿，而到了2017年就接近170万亿，如果再加上各种影子银行、真实的货币差不多已经超过200万亿了，这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。

4，从2007年到17年，中国GDP的年均实际增速大约为8.3%，十年累积下来，2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍，但同期的实际货币总量翻了5倍，这就意味着货币的购买力下降了一倍多，货币对内的贬值幅度，每年都接近10%。

5，2018年福布斯富豪榜中国榜单中前五中就有三位来自于地产行业，金融行业从业人员和各色掮客中介赚得盆满钵满。唯一的根源就在于货币超发。

6，中国指数研究院的数据，全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%。

7，时下，各大城市的限贷、限购措施，已经到了史上最严格的程度。2018年9月13日，北京甚至对公积金的提取政策，调整到了认房又认贷、额度最低、提取要求最高的程度，基本宣告年轻人购房无法启用公积金贷款的程度了。

8，前三季度19家房企销售额超千亿 碧桂园恒大万科位居前三。昨天，中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，2018年前9月销售破千亿房企增至19家。其中，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%;碧桂园以5529.3亿元继续领跑。

9，销售1000亿元-4000亿元的企业共16家，分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地等。

一般来说，是这样的，房价里面包含了土地成本，所以成本增加，自然房价也要各跟着上涨。这几年的情况是，频现，楼面土地价不断创新高，房价也出现了持续上涨的情况。

但是，我们知道，我国还是一个发展中国家，目前楼市出现的情况确实比较疯狂。房价增长太快了。按说，征地价格，肯定要考虑房价的成本，比如说，当期房价只有1万元/平米，楼面地价不能超过5千元才能行，否则其他成本就没有办法消化了。但是，我国楼市的情况不是这样，区域房价只有1万元每平米，征地的楼面价格竟能炒高到1.2万元每平米，就是说，如果按照当期的房价销售，开发商不但不能挣钱，他们还要赔上一倍的钱，就是人们说的面粉贵过面包的情况，经常发生。

但是，开发商不是傻子，他们会采取各种办法，炒高房价，比如前年西三环的一块地，招标土地楼面价格达到7万元每平米，而同区域的二手房价不到5万元每平米。

如果开发商按照现实的二手房定价，土地成本和开发、销售成本就要赔上至少3万元每平米。但是，开发商算账的方式是，把房价定在了15万元每平米，这样开发商的成本即使达到10万元每平米，仍然有5万元每平米的盈利空间。当然这是开发商的精明之处，也是一厢情愿。房子能从不到5万元卖到15万元吗?有人会说，这不是异想天开吗?把购房人当成傻子了吗?

这里其实是一个人们关心的问题，到底是土地价格推高了房价?还是房价带动了土地价格的上涨?一般商品市场是供求关系决定房价，但是，中国的房市，购房者没有定价权，只有被动接受的份，所以，这个才是房价总是上涨的原因。开发商定高了，你也就只能被动接受。而在这种情况下，房价的制定基本上不考虑供求靠关系，也不考虑成本，只与市场的预期有关。

所以，对开发商来说，就是拼命推高房价预期，典型的办法就是高价拿地，这个师，最好的说服大家房价要涨的理由。如果，你说建造成本推高，别人都知道，刚擦钢材水泥都在降价，你说人工成本涨价，别人一算，人工成本根本没几个钱。所以，就高价拿地，这个理由就充分了，还能把高房价的责任推给政府承担。

当然，高房价还有一个重要原因，就是中国楼市，基本上是一个投资市场，而投资市场是由投资者主导的，投资者的目标是不断提高增值，而不大关系价格，价格高低与盈利没有关系，只有价格差决定了利润的多少。所以，投资者也是追捧高房价。在同等基础成本价格定基础上，房价定的越高，投资者的利润也就越大。

当然，中国楼市，还是一个政策市。最近出台的一系列调控政策，正在改变这个面貌。共有产权房的形式，直接把周边区域房价降下来了。按照房子是住的，不是炒的的理论，房价就没有疯狂上涨的可能性了，土地资源由政府控制，完全有办法控制土地成本，自然房价也就没有了上涨的动力。