澧县买房流程之实地考察(二）

第二步：实地考察(考虑开发商的资格审核，看楼应该注意哪些细节，区分“复式、跃层式、错层式”住宅)

楼间距也是一个可以泄露发展商"秘密"的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。

开发商的资格审核

《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

(1).工程质量监督部门核验的质量等级。

(2).地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

(3).正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水3年;

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

门窗翘裂、五金件损坏1年;

管道堵塞2个月;

供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期;

卫生洁具1年;

灯具、电器开关6个月;

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

(4).用户报修的单位，答复和处理的时限。

建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证　 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这"两证"的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

(1).开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

(2).结构类型;

(3).装修、装饰注意事项;

(4).上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

(5).有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

(6).门、窗类型，使用注意事项;

(7).配电负荷;

(8).承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

(9).其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

看楼应注意哪些细节?

看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点:

第一，发展商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。

第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;

第三，楼盘的自身素质：

1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。

2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。

3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。

4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局。

5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。

第四，用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等。

区分“复式、跃层式、错层式”住宅

复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

跃层式住宅，与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，如果上下两层安全分隔，应称为跃层式住宅;如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。

错层式住宅，是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面。

错层式、复式与平面式房屋的区别

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

错层和复式房屋的区别

尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼;而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

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