一文让你看懂楼面价和房价的关系

名城苏州网讯 每回看到楼面价资讯，价格不高啊!为什么跟出街房价差别那么大?

楼面价是什么?

楼面价是总地价分摊到每平方米建筑面积上的价格，它代表了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

假设一个3000平米的小区土地价格600万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：

楼面价=600万/(3000*1.8)=1112元/平方米

对于售价来说，楼面价就是构成房价最原始的那一部分。如果没有拿下土地，就不会有鳞次栉比的高楼大厦，更不会有这霓虹闪烁的城市。楼面价作为房价最原始的雏形，是经历了怎样的成长过程而蜕变为房价的?楼面价这个面粉会经历怎样的一系列烹饪手法，然后又变成蛋糕呢?

蛋糕无论大小，总是需要像蛋白、蛋黄、牛奶这类必需品，而土地这种面粉，想要成为一块蛋糕，离开不了这9种，分别为土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费及开发费、税费及财务费用、成本分摊情况。

另外，还有作为点缀或调料的税种(营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税)和其他50余种费用，征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、预算审核费、工程造价咨询费、等等50多项费用,涉及25个政府部门!

1、土地费用

首先我们要清楚，开发商拿地的成本并不仅限于我们看到的成交价，成交价只是土地费用的一部分，它还包括征地拆迁补偿费、契税及其他费用。

2、前期工程费

前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。主要包括勘探设计费、职能部门费、三通一平费、其他费用。

(1)勘探设计费

勘探设计费包括勘探费和设计费两部分。勘探费又包括地质勘探费、地下文物勘探费及地下文物挖掘费。设计费包括总体规划设计费、扩初设计费、施工图设计费、景观设计费、装修设计费及其他设计费。

(2)职能部门费

职能部门费包括市政设施配套费、绿化费、墙改专项费、招标代理费、施工图设计审查费、劳动保险基金、防雷装置工程设计审验费、规划公示费、定位放线费、购航测图费、预算编制费、竣工备案管理费、日照分析费用、地震安全性评价费、交通流量分析费用、检测费、其他缴费一系列费用。

(3)三通一平费

三通一平费包括临时用水、用电、用道路工程费、场地平整费、场地内垃圾土外运处理费。

(4)其他费用

其他费用包括临时围墙、临时大门、临时办公室、临时防护设施等。

3、基础设施费

基础设施费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。这个就偏工程化了，包含了给排水工程、供配电工程费、供气工程费、供暖工程费、环境绿化工程费、园区智能化工工程费。

4、建安工程费

这部分费用就是实实在在你可以看的到的房子本体的成本。主要由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。

5、公共配套设施费

公共配套设施费包括公共配套的土建安装工程费、装饰装修费等。

6、销售费用

销售费用主要包括销售设施建造费、销售设施运行费、销售人员人工成本、营销人员行政办公费、营销推广费、交易相关手续费以及品牌推广费等，包括传单、广告牌以及影视媒体的播报等。

7、管理费及开发费

管理开发费是房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在一个项目上的分摊，一般为销售收入的2%。开发间接费包括人工费用、行政办公费用、物业前期启动费、税金及其他。

8、税费及财务费用

开发期税费包括营业税及附加、土地增值税。营业税及附加按照销售收入的5.6%计入。而财务费用主要包括贷款利息，按照年利率10%计算。

9、成本分摊情况

通过成本分摊我们可以看到，项目总投资在计容可售面积上每平米的成本。

此前，更有相关报道显示，中国涉及房地产的税费更多达180多种。

到这，面粉已经经过多道工序的加工制作成了蛋糕，楼面价经过层层包裹成为了房价。