购买二手房遭遇无法过户

近日，市民何小姐向记者反映称，自己购买了一套二手房，却无法办理登记过户。记者采访发现，有不少市民也遭遇了与何小姐同样的情况。这究竟为何?随后记者从我市房管部门及国土部门了解到，按去年有关政策要求，市民在进行二手房交易时，涉及划拨土地需要上缴土地出让金，进行不动产登记后方可办理过户。但至于该政策持续时间多长，具体该怎么解决，市民何时才可办理二手房交易手续，相关负责人表示，仍需要等待上级单位下达相关通知。

市民购买二手房却无法办理过户手续

市民何小姐去年10月底通过中介，购买了一处位于市区西新南街、楼龄超过20年的二手房，也遭遇了房子无法过户的问题。“房子的定金和相关的尾款均已付清，和原来的房主到公证处进行了公证，房契也已经在我们这里保管着，但是中介却告诉我们目前没有办法办理过户手续，这是为何?”何小姐深感疑惑。咨询中介，何小姐被告知是由于政策问题及自己购买的这套二手房房龄已超20年，所以暂时无法办理房子过户的相关手续。“房子过户竟然与房龄有关?”何小姐有点难以理解，就算自己和房主以及中介方共同签署了房屋交接的相关合同，也已将房子的房契拿到手，但房子无法过户的问题还是让她很担心。“有朋友买了套十几年房龄的二手房很快就办好了过户手续，但我们自己的这套却无法办理。手续没有完成，房子住起来也不安心。”何小姐说。

“如果房子过户的问题是与房龄有关的话，那我们家住了十几年的房子，过了几年后想要转手卖掉，房龄超过20年了怎么办?”市民李小姐也对二手房“房龄”的问题表示担忧。

2016年11月，市民刘小姐通过中介介绍，看中了市区环城北路的一套二手房，但是当刘小姐与房主谈好价格时却被告知暂时无法办理过户手续。“中介说房管局暂时无法办理手续，至于何时可以办理手续也没给出确切的时间。”刘小姐告诉记者，中介方面也没说明无法交易的原因，由于急着购房，刘小姐只能与房主私下签订一份合同，证明房子已经转让给刘小姐，同时刘小姐也拿到了房子的房契。“不知道这种合同有没有法律效应，虽然在合同中有强调，在房管局可以办理手续时，原房主需要无条件与我前去办理房屋过户手续，但还是觉得不放心。”刘小姐说。

部门回应：划拨土地区域的二手房需重新办理出让证方可交易

针对近期市民遭遇二手房交易无法过户的问题，记者采访了潮州房地产交易所相关负责人，该负责人表示，现在二手房无法过户面临两个问题，其一是在去年，上级单位下达文件，要求之前划拨土地的区域需重新办理出让证，方可上市办理过户;二是每一套房子的总地图需要重新测量，如果测绘队现场勘查面积与原总地图不符，出现过红线现象，则该土地有问题，同样也是无法办理过户。“但现在最大问题仍是划拨土地问题，这仍需上级单位的进一步指示后，方可办理二手房过户。”该负责人说。

而市国土资源局不动产登记中心相关负责人表示，市民在进行二手房交易时，涉及划拨土地需要上缴土地出让金，进行不动产登记，方可到房管局办理过户。但关于该政策持续时间多长，具体该怎么解决，该负责人表示，仍需要上级单位进一步指示。

那么，商品房交易过户是否会受到楼龄影响?市国土资源局不动产登记中心负责人告诉记者，商品房交易是完全不受楼龄影响。而广东正冉律师事务所郑一超律师也表示，《中华人民共和国城市房地产管理法》并没有对商品房交易中楼龄作出限制，关于近期部分楼龄超过20年的二手房无法过户的情况，可能系因部分旧的房产证材料存在瑕疵或缺失，从而导致无法过户的情况。遇到上述情况的市民，可以带齐相关材料到潮州市房管局进行咨询和确认。

律师提醒：并非有签订合同或持有房契就取得房屋所有权

采访中，有部分进行二手房交易的市民已和中介、房主签订了合同，也去公证处公证并拿到了房契，那么这种合同或者证明是否有法律效应?市民在进行二手房交易时应该注意什么呢?记者采访了广东正冉律师事务所郑一超律师。

“对于市民已和中介、房主签订合同，也已经去公证处公证并拿到房契的情况，虽然双方签订的房屋买卖合同有效，但并不意味着房屋所有权已然属于购买者。”郑一超告诉记者，我国对不动产管理采取登记要件模式，《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“也就是说，不动产登记簿记载的权利人为法律意义上的物权人,这也体现了不动产登记的公示和公信效力。” 郑一超表示，市民在商品房交易过程中应当注意，并非签订了合同或者持有了房契就等于取得了房屋的所有权。应当及时到房管部门办理过户手续，才能更好地保障自己的权益。

此外，郑一超提醒，市民在进行二手房交易的过程，还应当注意以下几个问题：一、产权问题。市民应当选择有房产证的房屋进行交易，确认产权的完整性，还应当注意所购买的房屋是否存在抵押、共有人等情况;二、确认房屋的面积、结构，是否存在拖欠水电费、物业费等情况;三、楼龄。房屋的楼龄、地段是影响房屋价格的重要因素，故交易过程中市民应当注意房屋的土地使用期限等问题。“在二手房交易过程中，市民切记不要贪小便宜，逃避税款，只有依法办理相关登记手续，才能真正地保护自己的合法权益。”郑一超说。

什么是划拨土地?

什么是划拨土地?划拨土地使用权需符合什么条件才能交易?记者就此采访了广东正冉律师事务所律师郑一超。郑一超表示，支付对应的土地使用权出让金是进行划拨土地使用权交易的一大条件，二手房买受人需注意土地的使用性质，如有疑问应携带相关证件到国土和房管部门进行确认，以免产生不必要的纠纷。

据郑一超介绍，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，土地使用权分为两个种类：出让与划拨。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。而土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

“二手房买受人应注意土地的使用性质，是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用政府可无偿收回;出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较为完整的权利。”郑一超说。

郑一超告诉记者，《划拨土地使用权管理暂行办法》中规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(四)依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”故划拨土地使用权交易的一大条件，就是支付对应的土地使用权出让金。

该《办法》的第二十六条同时还规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”“具体的土地出让金数额，取决于土地本身地价及不同地域的比例,市民若存在该方面的疑问，应携带相关房产证、土地使用权证等相关证件到国土部门和房管部门进行确认。”郑一超提醒，市民在签订房屋买卖合同过程中，应当约定该部分出让金由买受人还是出卖人承担，以免产生不必要的纠纷。