万万没想到 十年后中国楼市的房价竟会是这样

毫无疑问，2017年的楼市没有什么戏。在严格管控之下，将走出"鸟笼行情":整体上房价波动幅度不大，部分城市可能出现阴跌。

但2017年可能是最好的播种期。未来中国的房地产市场依然值得看好，不过暴涨模式已经终结，要投资必须考虑长线持有。如果你有这个心理准备，那么2017年是换房、买房的好时机。

我依然看好"有显著人口增量"和"资金增量能跑赢大盘"的高级别城市的优质住宅，认为未来是普通中国人抗通胀的首选。因为十年后中国楼市的房价可能会是这样。

中国楼市

十年后中国楼市房价走势

下面，我试图用广义货币M2的增速，来推演一下未来10年大城市优质住宅的价格走势:

广义货币M2的同比增速，可以被看作是央行的"发钞速度";同期GDP的同比增速，可以看作是财富增长的速度。两者的差距，就是真实通胀率。

假设2016年中国的GDP增速是6.7%，M2同比增速是4%，那么中国的真实通胀率就是-2.7%。也就是说，你拿着现金啥也不干，一年购买力就升值了2.7%。但悲催的是，这种事情基本上不会发生。自从中国政府开始公布M2，M2就一直比GDP跑得快!

快的时候，M2的速度可以达到GDP的四倍，慢的时候，也不会低于1.5倍。这样，通胀就是常态。比如目前(截至2016年11月)的M2增速是11.4%，GDP增速大量在6.7%左右。那么，中国的真实通胀率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍!

顺便说一句，11.4%的增速，基本上是中国改革开放以来发钞速度最慢的时候。快的时候常常超过30%，高于16%在2010年之前几乎就是常态。

假如未来10年，M2增速仍然按照11.4%这个比较低的速度增长，那么10年之后M2的规模将达到目前的2.94倍。目前中国的M2是153万亿人民币，或者22亿美元。10年之后，将变成450万亿人民币，或者65亿美元。当然，达到65万亿美元的前提是，人民币不贬值。

我可以悄悄地告诉你，2016年美元的M2总量只有13.2万亿(人民币总量相当于22万亿美元)。如果按照过去5年的增长速度，美元最多在2027年膨胀到24万亿美元。如果人民币不贬值，到那时，中国的货币总量将达到美元的2.7倍!

假设中国经济未来10年保持6.5%的增速，那么中国的真实财富将增长1.87倍，而货币在10年里增长了2.94倍，人民币的购买力将在10年里最少下降1.57倍。

换句话说，如果未来10年房价上涨1.57倍，就等于没有涨。也就是说，北上深中心区的房价，如果在10年之后达到15.7万元一平米，其实只是在原地踏步而已。这个价格水平，可以看作是10年后北上深房价的下限。

事实上，过去10年，深圳的房价涨幅相当于M2增速，北京和上海的涨幅相当于M2增速的0.8倍左右。如果未来10年重演这种局面，那么三个城市中心区普通高层住宅新房的均价，将有可能从目前的10万元一平方米，上涨到24万到30万一平方米。这个价格水平，可以看作是10年后北上深房价的上限。

当然，这是人民币计价，如果折算成美元未必是3.4万美元到4.3万美元一平米。也就是说，如果人民币这样发行的话，未来一定会持续贬值。否则，资本外逃的冲动将越来越大，而中国跟发达国家的资产价格差距将大到荒谬的程度。如果仍然实施外汇管制，一定会出现外汇黑市。

这告诉我们一个事实:按照人民币计价模式，中国的房价固然可以一路上涨下去;但按照美元计价模式，这是不可能的。所以，中国楼市的"美元顶"一定会先到来，至于有没有人民币顶，关键看央行的货币政策了。

高房价与M2的关系

M2是基础货币的乘数效应放大之后得来的，而这个过程就是贷款，只有信贷才能扩大信用。借贷需求旺盛，信用扩张厉害，如果借贷需求萎靡，则信贷扩张受阻，而决定信贷扩张幅度的则是一个个的借款人。

中国的M2从2008年的47.52万亿增加到现在的153.04万亿，增长了2.22倍。而北上深、南京、厦门为首的一二线城市的房价甚至超出了同期内M2的增幅。

不能否认的是高房价与M2的快速增长有着必然的联系，如果没有货币的快速增发何以支撑这么高的房价。但是造成高房价的原因是因为我们的钱太多了吗?钱多所以去买房，而源源不断的购房需求就推高了房价?

除了北上深、南京、苏州这些一二线城市的房价上涨之外，中国还有很多三四线城市的房价是小幅增长或者是下跌的?

为什么同一个货币体系却出现截然相反的情况。

这是因为不同的城市面临着不同的住房需求，短期内的货币宽松与否对房价的影响可以说是立竿见影的，但长期还得看需求。需求产生交易，交易产生信贷(全款购房除外)，M2就会在原有的基础之上扩大规模。

过程的产生是这样的:

比如你要在北京买一套价值500万的房子，你有30%的现金作首付，剩余的350万需要按揭贷款。而这350万就会形成商业银行的新增贷款，也就是派生存款，而这新增的350万贷款就会被记入银行资产负债表中的资产一栏，中国的M2也就增加了350万。

而你这350万的贷款就会进入到开发商手中，开发商再放入银行，假设法定存款准备金率是10%，这笔350万的存款就可以再派生出315万的贷款。

计算方法是:350万-350*10%=315万

而这次释放出来的315万的贷款变成存款之后可以再次创造283.5万的贷款。

房价和土地价格的不断上涨，也意味着可抵押物价值的不断提升，同时，在有限的土地上又不断建起新的楼盘，相当于在不断增加新的抵押品，故该地区可以用来增加信贷规模的抵押品价值就越来越大，信贷规模也就可以不断膨胀，M2规模也越来越大，所以，房产和土地都是信用扩张的发动机。