专家解密2017楼市趋势

2016年上半年，全国50城房价上涨，下半年，央企牵头大刀阔斧抢地，房价一路高歌，出现多年未见的癫狂。自北京“930”新政后，全国约22个城市先后出台楼市限购、限贷政策，且部分热点城市在新政“满月”后出现量价齐跌现象。

近期中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，那么2017年房价究竟会怎样?

对此，国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受专访时谈道，2017年中央有望针对部分炒房现象明显的少数城市，出台对房产投机行为的监管和抑制政策。2017年一二线城市的房价依然会涨，但涨幅会降低。

而按照专家推断：目前一二线城市房价在“史上最严调控”下，出现短期波动是正常的，但房价暴跌可能性很小，几乎可忽略不计。因为中国的城镇化还在继续，只要一天没有完成，房价基本没有下降的可能，至少在一二线城市是这样的。

SO，总的来说!2017年一二线城市房价仍将继续上涨!

一线城市供应短缺难改变

房价稳中上升

由于中央政府“因城施策”框架的指引，我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转，这意味着：因此房价继续上涨的压力仍然存在。

此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在，供不应求，地价难抑，这也是高房价难于抑制的原因。出于对利润率的保护，2016年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿，在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。

► 一线城市供应缺口难以解决：深圳面临的供应短缺问题最为严重。

►整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。

►新房推动因素：1)开发商资金充裕;2)一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决;3)高地价。

“预计2017年房产市场呈温和发展的走向”，冯奎预测一二线城市的房价明年依然会涨，但涨幅会降低。

需求暂时会减少

但二季度将改善下半年渐回升

由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中国新房销售量并不悲观。

1、2016 年四季度和2017 年一季度：参考2010和2013 年政策收紧时期的经验，近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的。

2、2017 年二季度：销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。

3、2017 年下半年：销售面积再次回到同比正增长。

► 进入2017 年二季度，当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效，政府对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉，这将有助于改善市场情绪。

房贷杠杆过高?

在可控范围内

虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平(从贷款总余额来看)仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。

各项杠杆比率均未超过其他可比国家

我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。

► 中国房贷存量(住房贷款余额占GDP 比重)仍然相对较低：截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元，占过去一年年化GDP 的25%(日本1996/2014 年为32%/41%，美国2007/2015 年为73%/53%)。

► 全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家，但不论是否将久期调整为其他国家的水平，每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内。

► 中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄(31%)、房贷存量/居民金融资产(17%)以及房贷存量/居民总房产价值(10%)三项比率与日本大致相当，但大幅低于美国。

即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。

宝安沙井蜕变

未来人居新城繁华已现

虽楼市调控不断，但宝安区后市发展潜力依然巨大。第一，深圳经济逐步向西发展，大前海范畴辐射宝安区;第二、交通利好，地铁1号线延长线、5号线、11号线接驳宝安区，贯穿宝安多个片区，而据深圳四期规划纵贯宝安的12号线也即将动工;第三，价格优势，宝安区目前整体价位低于南山、福田区20～30个百分点，楼市历次调控之后很多刚性需求置业者选择置业宝安区。

随着深圳西部的一路崛起，位于“珠三角”城市群脊梁的国际沙井亦在蜕变中!未来人居新城繁华已现!在这里，有世界级金融中心前海战略加冕，一座国际航空新城正在绽放!在这里， 36平方公里沿江新城正在崛起!在这里，百亿配套、百万城市更新驱动区域日新月异!三重规划、千亿投资叠加巨变!