中小房企的末日来了 地产将进入寡头时代和资本时代！

2016年已经进入最后一个月，回顾整个2016年，给我印象最深刻的并不是疯长的房价和频出的，而是两个词——“寡头”和“资本”。

如果不出意外，自2016年始，中国房地产将彻底进入寡头时代和资本时代。

颤抖吧，中小房企们，你们的末日来了!

1

10大房企卖掉了全国五分之一的房子，全国不到2%的房企卖掉了全国近一半的房子。

截止2016年上半年中国注册房企约有6万多家，在这6万多家房企中，排名前十的TOP10房企的总计销售额集中度超过18%，无限接近19%。换句话说，就是这10家房企卖掉了全国五分之一的房子。

从近三年的销售数据来看，这种销售额的集中度在逐年攀升，在今年上半年TOP100房企的销售额集中度更是创历史的增长4个百分点。也就是说全国2%不到的房企却卖掉了全国近一半的房子。

这1/5、1/2的背后是万亿级的资金涌入和百万级的客户追随。而这些资金和客户资源都仅集中在金字塔极顶端的全国6万家房企中的百个甚至是十个房企手中，更为可怕的是这种集中还在逐年增长。

当一家销售额刚过百亿的中小房企和一家身后站着百万客户资源、千亿流动资金的房企站在同一平面竞争，恕笔者无能，我着实无法想象在未来，中小房企的销售空间还剩余多少。

销售额的背后是资金资源、客户资源的严重失衡，留给中小房企的空间正在逐年被压榨。

2

10家房企的储备土地，是全国房企购地面积的近3倍。

当越来越多的房企销售额突破千亿，他们的囤地速率也在疯狂加速。

尽管前段时间万科经历了“宝万之争”，但丝毫无法阻止其拿地速率，截止2015年底，万科土地储备面积超过5000万㎡。而万科在储地榜单中仅列第五，碧桂园、恒大、万达、保利的土地储备都超过5000万㎡。

截止2015年年底，10大房企土地储备超过6亿㎡，但是放眼2015年全年，全国房地产开发企业购置土地面积仅2.28亿㎡。

也就是说，全国10大房企的土地储备面积，是全国其他房企购地面积总和的近3倍。

大概以后，在土地市场上，可能只有两种房企，一种是10大房企，一种是其他房企，但是其他房企绑在一起可能也干不过10大房企。

3

大房企融了全国上市房企资金池里近一半的钱。

2016年上半年发布了上市房企百强的融资排行榜，根据该排行榜，全国上市百强房企上半年共融资4413.8亿元，比去年同期增长166.92%。

别急着惊讶资本扩张的程度，更有意思的在后面。

在融资排行榜前10的企业中，大房企占了一半以上的名额，在前20企业中，10大房企占了7个。

更为可怕的是，这10大房企上半年共计融资1868.6亿元，占了全部融资额的42%。也就是说，10大房企把持着全国上市房企资金池里将近一半的钱。

更值得一提的是三家企业——恒大、融创、华夏幸福。三家房企融资金额1391.7亿元。3家房企，圈了全国资金池里3成以上的钱，所以我们能够看到在2016年，恒大、融创和华夏幸福秋风扫落叶般的疯狂拿地扩张。

通过融资情况分析，也就能很好的说明上面一个问题——为何占全国房企总数不到2%的企业，能够拿到全国房企购地面积总额的3倍以上土地，因为我有钱，我更牛逼。

这些房企在土地市场总能挥斥方遒抢到最多最好的地，拥有更多地可售面积，并将这些可售面积转化为一套套的房源投入市场，以此获得更大的销售额。

在这些房企的财务报表上，总能看到大批量的储备土地、大流量的现金周转，财务报表也自然更加漂亮，更加获得资本的青睐。

所以，这种资本向大房企集中倾斜的局面只会更加严重，形成恶性循环——

资本集中涌入大房企，大房企抢地、开发、销售，大流量现金周转，大批量土地储备，资本更加青睐，加大资本投入……

而，中小房企因为缺钱而无法抢到资源更好的地块，现金流缩水，周转速率放缓直至停滞，资本撤出，加剧资金链紧张，彻底丧失土地角逐的参与权……

4

并购重组成为常态化，房地产沦为群象的游戏。

2015年下半年，中国城镇化率超过50%，并无限逼近60%，或者说是中国房地产侵蚀率已经过半。

如果说中国房地产的上半场是百花齐放，诸侯割据，各自扩张的话，那么伴随空间的缩小，房地产的下半场已经来临，下半场的主题就是——适者生存，各凭本事。

于是，我们看到，进入2015年下半年之后，房企间的频繁兼并、并购、收购。整理下来，这些并购大致呈几个特征——

1.大鱼吃小鱼。

2015年下半年，恒大收购嘉凯城52.78%的股权，成为嘉凯城最大的股东，正式入主嘉凯城。恒大因此也接手了嘉凯城在核心城市所拥有的50余个项目以及600万㎡的可售面积。恒大全面挺进长三角区域。在过去的一年中，恒大先后并购新世界、华人置业旗下等15个超大型项目。恒大还不断举牌增持万科，已达10%。

“并购狂”融创则更为疯狂，2015年，融创先后完成对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购。2016年5月，融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。8月22日，融创收购杭州金翰的50%股权及债权，收购旗下博鳌金湾项目。2016年9月，融创全面收购联想控股旗下融科智地，全面接手融科在16个大中城市的730万㎡可售面积。

2.国企央妈并排走。

在民企疯狂并购的同时，央企国企地产公司也在加速重组，并逐步成为“巨无霸”。

2015年12月，招商局蛇口换股吸收招商地产方案成功实施，曾经的招商地产摇身一变成为招商蛇口亮相A股，并成为全国市值最大的开发商;

2016年3月14日，中海正式宣布收购中信旗下住宅业务，中信将成为中海第二大股东;中海将获取中信在国内 24 个城市的 126 个项目，涉及建筑面积约 2400 万平米，项目总估值逾千亿，这是中国房地产史上规模最大的一宗并购案;

2016年年中，保利地产与中航地产双双停牌，保利收购中航在国内 9 个城市的所有房产开发项目，对价 23.23 亿元。

3.国进民退。

2016年国有资本也通过在资本市场的不断增持，逐步控股曾经叱咤风云的民营地产企业。

在2016年，民企与央企合作的两大典型，一个是万科继华润之后，联袂深铁，引入国有资本重组;第二个就是绿城与中交的合作，绿城与中交合作后，宋卫平通过“傍大款”重新控制了绿城，但随后中交作为国企通过持续收购民企绿城股权而进行扩张，截止目前为止，中交已成为绿城第一大股东。

中国房地产进入新一轮的“国进民退”。

大鱼吃小鱼，使得中国的房地产格局变得大者恒大，甚至是大者愈大;而国企央妈并排走，使得曾经逐步滑落出榜单的央企通过合并重组，以巨无霸的身姿重新登上舞台;在众多房企的重组并购过程中，国有企业的控股力正逐步渗透并增强……

中国的房地产越来越像群象的游戏，而在这场游戏中，中小房企正如大象脚下的蝼蚁，空间越来越小，稍有不慎即被碾碎。

5

中国房地产开始进入资本主义时代。

从2013年年初至今年中期的42个月内，明确投向房地产业的银行理财资金的余额已经由最初的1650.71亿元飙升至2.09万亿元，增幅高达1166%。

这还仅仅是流向房地产的银行理财资金，如果加上高达18.53万亿元的开发贷等一系列涉房贷款，今年中期银行对于房地产业的信贷支持超过了20万亿元。

房子越来越不像是房子，土地也越来越不像是土地，而变成了金融和资本。房地产也越来越从产业时代进入了资本时代。

中国房地产变成了中国房地产资本主义——房地产成为优质基础资产，大家认为价格上升已经成为确定预期，低息资金、理财产品变成了源源不断的燃料，助推市场进入“上涨、上涨，只要上涨全国都是赢家”的疯狂冲刺期。

于是在2016年，我看到了很多不可思议的事情——

专业的评估方、开发方、建筑方逐步退位;

资本方开始脱下虚伪的伪装，大摇大摆的坐在方案评审会的桌子上，指手画脚;

职业经理人开始变得无足轻重，一个项目的好与坏，变成了能不能以最快速率的变现;

资本操纵下，一个个不断地出现;

衡量一个项目的价格不再是产品力，而变成赤裸裸的地价导向，一个个新的诞生，助推一个个项目被“价值重估”;

各式各样的金融资本玩家跳上舞台，操纵着一家家专业房企的走向;

个别房企不满足于被资本的控制，纷纷搭建自己的金融平台，全力争取金融牌照，从开发公司变成金融公司……

6

2016年是值得每一个地产人记住的年份。

也许从2016年始，中国房地产正式进入寡头时代和资本时代。

也许以后，在中国的房地产市场，你只会看到有10头大象，他们一只手握着全国绝大多数的资金，另一只手握着全国一半以上的土地储备，来回厮杀;

也许以后，你会看到在大象厮杀战场上，除了10头大象之外有一群蚂蚁，顾头不顾脚的疲于奔命，他们最大的成就不再是今年完成了多少销售额，而是我又挺过了一年，没有被碾碎。