搞明白“房贷”，才能开心做“房奴”

近些年房价持续炒高，可以说已经到了让人无法承受的地步，说到买房，大部分人是无奈的，用谈房色变一点也不夸张。据调查，有80%的买房者选择了房贷，自己先付一部分首付，其他的房款由银行来垫，然后每个月还钱给银行，成为我们常说的“房奴”。

当然，还款期限由自己决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息;期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以，要根据自己的收入和压力承受能力量力而行，来制定一套适合自己的还款计划。通常来说，决定贷款年限的重要因素有三个：

1、收入，一般月供最高不能超过借款人月收入的50%;

2、贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理，如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下;

3、房龄，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限，如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

在做“房奴”的过程中，如果你的经济情况有所改善，想提前还款也是可以的，提前还款的方式有四种：

1、一次性付清，非常好理解，归还所有剩余贷款的本金;

2、还款额度不变，缩短期限，这样比较省利息;

3、还款期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息;

4、提高还款额度，缩短期限，最省利息，银行一般不办。

不擅投资、手上的余钱长期不用的借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，万一碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。

小编友情提醒：提前还款需谨慎，一定不可盲目提前还款。

普通的上班族应该算是“房奴”中的主力军，一般公司都会为其购买五险一金，其中的一金就是住房公积金。在申请房贷的时候，大都选择公积金贷款，认为会比较划算，但是公积金贷款就一定比商业贷款省钱吗?

一般来说，公积金贷款比商业贷款利率低一些，商贷的基准利率是4.9%，公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。首套房公积金最低首付2成，二套结清最低首付3成，未结清最低首付4成;首套商贷最低首付3成，二套结清首付最低3成，未结清最低首付7成。

但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险，如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。