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二手房合同装修部分有漏洞 购房者只能认倒霉- 热门楼盘
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二手房买卖过程中,会遇到或多或少的问题。但是很多人没有关注主要问题,今天小编就讲解下如何确定房屋产权的问题。
要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等;
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。
查验的具体方式是:查验产权记录。包括:1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;5、其它内容,如房屋平面图等;
第三步是查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
最后,应提醒购房人注意的是,购买二手房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。
总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。当然,各种手续的办理让购房者自行完成确实会耗费很多精力,可以委托真二网严格审核推荐的第三方代办公司办理,服务好价格低。
相关小知识:如何处置共有房产?
首先,我国《民法通则》第七十八条规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
其次,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见规定,对于共有财产,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如果不能证明财产是按份共有的,应当认定为共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共 有财产的人赔偿。在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
再次,我国《城市私有房屋管理条例》第十条规定,房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。
根据以上法律规定,结合实际情况,可通过如下方式处理该房屋:
第一、由双方协商,将房屋确定归一人所有,并由取得房屋所有权的一方给予对方适当补偿。
第二、若双方均欲取得房屋,可通过双方竞价方式确定房屋总价款及所有权归属,再由取得房屋所有权的一方给予对方约定比例的房屋价款。
第三、若双方均无意取得房屋或无力单独购买,则任何一方均可在征得对方书面同意后将房屋作价——对于该价格,他方在同等条件下享有优先购买权——卖与第三方,取得的房屋价款由双方平分或按约定的比例进行分割。
第四、若双方通过以上方式均无法达成一致,则任何一方都可向房屋所在地人民法院起诉,请求通过诉讼途径分割共同财产。
责任编辑: lixian
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