城市价值决定房地产价值，津澧合城设市，地产又将面临怎样的走向！

城市价值决定房地产价值，津澧合城设市，地产又将面临怎样的走向，我们有待探讨！

——市房管局党组成员、副局长唐述安访谈

2017年的常德楼市，像7月的天气一样火热。今年以来，常德城区多个楼盘出现一房难求的局面，新房开盘即售罄的现象屡见不鲜，楼市的火爆引起了购房者的热议。常德房地产市场的现状和走势究竟如何?近日，记者采访了市房管局党组成员、副局长唐述安，请他对市民关注的常德楼市的热点话题进行了解读和点评。

记者：今年以来，常德房地产市场非常火爆，特别是市城区几个品质楼盘几乎是一房难求，请问唐局长今年常德房地产市场的情况究竟是怎么样的?

唐局长：你所说的这个情况，基本上是目前常德房地产市场的真实反映。今年上半年，全市房地产市场持续向好，房地产投资、销售指标平稳上行。上半年全市房地产开发投资73.23亿元，同比增长23.7%;其中市城区48.02亿元，同比增长29.8%;全市商品房销售面积334.14万平方米，同比增长44.1%，其中市城区156.34万平方米，同比增长21.3%。自2015年以来，全市及城区商品房销售面积已连续3年保持20%以上的涨幅。今年上半年市城区商品房销售量已经超过2014年全年的销售量。所以说目前常德房地产市场确实是比较红火的。

记者：大家都非常关注房价的问题，请问现在常德的房价水平是怎样的?

唐局长：今年上半年，全市住宅销售均价为4220元/㎡，同比增长2.2%;市城区(含鼎城、经开区)住宅销售均价为5082元/㎡，同比增长6%，其中江北城区住宅销售均价是5638元/㎡，同比增长7%，今年上半年房价的涨幅是最近三年来最大的。

记者：有些购房者反映，今年市城区特别是江北城区的房价涨得比较快，请问房价上涨是哪些因素导致的?

唐局长：今年我们常德房价上涨的压力确实比较大。房价上涨的因素有很多。具体来讲主要有三个方面。第一个是国家宏观经济和政策方面。这几年国际国内经济下行压力比较大，而房地产是国民经济的重要支柱性产业，对经济“稳增长”具有非常重要的作用，房地产业的健康发展事关经济发展大局，所以保持房地产业平稳健康发展的基调不会变。另外，从去年以来，中央把房地产“去库存”作为五大经济任务之一，从中央到地方推出了一系列政策化解房地产库存，这对房地产消费起到了很大的促进作用。像我们常德，去库存的效果非常明显，城区库存消化周期从2016年底的11个月缩短到了现在的7个月。

第二个是市场供需方面。需求旺盛和供给相对不足，是今年市城区房价上涨压力加大的一个重要因素。从需求上看，有多种因素促成了今年市场需求的爆发，一是一二线城市包括长沙等城市实施限购，市场出现挤出效应，促使购房者向三四线城市转移，一部分原本想在外地买房的人选择回常德购房。二是随着常德城市环境的改善和城市品质、城市形象的提升，常德城市和常德楼市的吸引力都在增加，吸引了区县(市)和部分外地购房者到城区购房。像城区的万达广场项目，有超过60%的购房者是来自区县(市)和外地的。三是棚户区改造力度加大，棚改征拆货币化安置的施行，使征拆对象全面走向市场，增加了市场需求。像常德城区今年的棚改征拆任务有12000多户，在一定程度上增加了刚性购房需求。四是投资性需求仍然比较强劲，当前实体经济下滑，股市低迷，市民投资渠道狭窄，而房屋有良好的保值增值功能，在投资渠道欠缺的情况下，住房就成了为数不多的优质投资产品，受到了市场的追捧。

第三个方面，是开发成本的提升。房价成本主要包括四大块，一是土地成本，二是建安成本，三是企业融资、营销、管理等成本，四是税、费等成本。土地是不可再生资源，结合中国城市人多地少实际情况，土地价格上升是必然趋势。这几年随着碧桂园、恒大、保利等大型企业进驻常德，土地市场竞争更加激烈，一般楼面地价占房价的比例为40%左右，地价上涨必然导致房价上涨。建安成本随着房地产品质的提升也在逐渐上涨，而这几年房地产信贷紧缩，融资成本也在提升，再加上人员工资等都是在逐年上涨的，这些都导致房地产成本始终保持了上升趋势。

记者：今年很多一、二线城市都出台了限购、限贷、限价等政策，遏制房价过快上涨，我们常德采取了哪些措施稳定市场，防止房价过快上涨?

唐局长：中央对房地产的调控实施的是因城施策、一城一策，对一二线热点城市，实行限购政策，常德作为三四线城市，不在限购之列。由于房地产问题关系国计民生，既是经济问题又是民生问题。市委、市政府对房地产发展非常重视，对房价上涨问题高度关注。今年以来，市委市政府领导多次作出批示，要求多方施策，防止房价过快上涨。政府和主管部门也采取了一系列措施稳定房价。一是推进安置公寓楼上市，从供给入手，增加市场供应。市政府将实施优惠政策，推进安置房在8月份上市销售，以缓解市场供需矛盾。市城区有7000多套安置房房源，其价格低于商品房，且没有后顾之忧，对购房者来说多了一种选择。二是进行适当价格干预。参考其他城市的做法，在商品房预售环节，审查其预售方案，引导开发企业合理定价。对新建普通商品房项目，测算其成本，通过“综合成本+合理利润”确定销售价格区间;对分期开发的项目，在前期销售价格的基础上，限制其涨幅。对申报价格过高的项目不予批准预售。三是科学制定住宅用地计划，增加房地产开发用地供应;督促已拿地的企业加快建设进度，尽快形成有效供应。四是整顿规范房地产市场秩序，严厉打击虚假宣传、恶意炒房、捂盘惜售、哄抬房价等行为。应该说这些措施的效果是好的，说实话今年常德房价上涨的压力确实非常大，但是总体来讲房价涨幅在可控范围之内。

记者：您对常德房地产市场的发展前景怎么看?

唐局长：对常德房地产市场的发展前景我是非常乐观的。近几年来市委、市政府大力推进城市建设，城市变化有目共睹，城市发展日新月异，城市越来越美，环境越来越好，功能越来越完善，城市的竞争力、吸引力越来越强，是非常宜居的城市。市第七次党代会以来，市委市政府又提出了“一三五”发展战略，推进“开放强市、产业立市”，努力实现“四个转变”，未来常德城市将更加美好。城市的价值决定房地产价值，未来常德将迈进“大城市时代”“高铁时代”“千亿产业时代”，与之相应的，常德房地产业也将迈进新的时代，未来发展空间很大，前景看好，这也是万达、碧桂园、保利、恒大、运达这些大型品牌企业选择在常德投资开发的原因。对于房价问题，从中央到地方都非常重视，中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从供应和需求端都出台了一些措施，比如增加市场供应，抑制投资性需求等方面，强化居住功能，弱化投资功能，投资者将更趋于理性。而且目前常德在大力发展旅游、体育、文化、商贸等复合地产，投资产品越来越丰富，这些都会减轻房价上涨压力。我们认为，房价是城市价值的体现，从长远看，常德房价将保持上升趋势，但涨幅将保持温和上涨，我们也将继续采取措施，防止房价大起大落。