2018年1-6月中国典型房企销售业绩排行榜

特征一：

政策分城——楼市调控频密，

因城施策、逢热必压

2018年以来，房地产市场调控“不负众望”，调控频次、力度都超过了以往，自住建部约谈12城以来，仅5月份就有40城发50新政，上半年调控已超160余次，楼市调控频密程度创下记录。

我们梳理了2016年以来受政策调控的城市，“因城施策、分类调控”更加凸显。一线城市受政策高压最为严格，热门二线城市与普通二线城市有所分化;同时今年以来，调控政策不断向过热的三四线城市扩容，反应了政府逢热必压的坚决态度。

特征二：

市场分化——

一线“紧”、二线“茫”、三四线“慌”

2018年1-5月全国商品房销售面积与金额同比继续上升，但是各能级市场之间分化明显，企业在不同能级市场也应当采取不同的应对策略。

一线：“紧”，

企业应因“势”而定，做到取舍有力

一线城市的“紧”表现为政策“紧”和市场“紧”。一线城市是全国的风向标，在国家坚决保持房住不炒基调，引导资金脱虚入实的大背景下，近两年政策放松的可能性不大。同时高压政策全面扼制市场供需，北上广深四城成交量较16、17年明显下降，价格也保持在平稳水平。

对于企业经营而言，一线城市的经营策略应因“势”而定，及结合宏观形势、政策形势、市场趋势及企业自身形势来制定，做到“取舍有力”。

二线：“茫”，

企业应把握政策盲点期，做到张弛有度

二线城市受政策影响不同，部分城市仍然存在结构性机会。核心二线城市如杭州、南京、武汉、天津等城市，由于调控政策不断完善，价格进入窄幅震荡，成交面积缩量;而另存一部分城市如西安、太原、昆明、贵阳等依然处在房价上升、成交放量的通道。

部分二线城市调控政策相对宽松，也有部分城市由于财政收入对房地产依赖程度较大，地方政府在与中央博弈的过程中，采取人才政策等方式变相放松限购调控。相比一线城市，二线城市仍然存在利润空间，但是政策的未来走向难以预测，企业应该做好城市研究，深入了解市场，紧抓政策盲点期，做到经营策略“张弛有度”。

三四线：“慌”，

企业应抓住市场窗口期，做到进退有序

三四线城市由于去库存战略，棚改货币化安置政策推动，市场表现可谓抢眼。但三四线城市城市内生性增长动力不足，政策敏感度较高，而近期棚改政策变动传言加剧市场的不确定性，企业也对三四线城市市场有一定慌乱感觉。

对于三四线城市，企业应加快周转，抓住市场窗口期，做到“进退有序”。对一些热度下沉、存在供不应求的城市，应把握热度继续外溢机会，加速供应;而对于一些已经高热的城市，应谨慎拿地并采取相对低价加速去化。提高周转效率是企业抢收三四线、抵御市场风险的最好方式。

三、业绩分层：

集中度持续提升，“阶层固化”态势初现

近几年行业集中度持续提升，TOP10、TOP20梯队集中度提升更加明显，不同梯队之间的“阶层固化”现象开始显现。

1、21 -30阵营增速最快

2018年以来政策暂未有收紧迹象，但各梯队销售金额仍出现不同程度的增长，其中21-30阵营房企业绩的提升最为迅速，同比增速超50%。同时，强者恒强，前三甲房企亦表现不俗，同比增长约27%，实现规模与速度并存。随着销售金额集中度的不断提升，企业经营如逆水行舟，不进则退，慢进也退。从另一方面来看，如此激烈的竞争环境，也为企业创造了阵营内超车的机会。

2、断层加深!鸿沟已难跨越

细数近三年来断层的变化情况，不难发现两个现象。一是随着集中度的不断提升，断层也不断向上转移，2016年第21名与22名之间的差距以及2017年第8名和第9名之间的差距到2018年上半年已基本不存在了;二是断层不断加深，2016年上半年断层相对较多，但最大断层值也不足480亿元。近年来房企通过采用差异化竞争模式和效率的提升，不断为自己建造护城墙，到2018年上半年，不同名次之间最大断层值已接近1000亿元。各阵营“阶层”已出现，跨越的难度越来越大。

四、战略分道：

规模化、产业化与平衡化

行业进入新周期以来，企业的战略发展路径出现了分化，我们称之为“战略分道”，不同类型的房企适配不同路径：

1、传统型房企之“规模化”路径

随着调控政策的长期化以及集中度的大幅提升，规模房企在融资、拿地等方面的优势尽显。对于传统地产开发企业而言，当前规模是其发展的第一要务，代表着未来，唯有短期做大规模才能在激烈竞争的洪流中立于不败之地。目前，像福晟、佳兆业、奥园、新力、融侨等企业就在奋力进行规模化，纷纷提出在2-3年内完成千亿的销售目标。

福晟：抢占资源，助力千亿目标实现

福晟集团从钱、地、人三方面抢占资源，计划于2020年实现1300亿元销售目标。自2015年以来，福晟凭借飞虎队已在全国签下100余个项目，总货值8100亿;福晟还成立“资金王牌军”，与飞虎队一起，成为规模扩张的左右手;同时，推行事业合伙人机制，聚集优秀人才，共享事业共创千亿。

佳兆业：手握大湾区3000亿货值，2019年销售冲千亿

截至2017年底，佳兆业土地储备总量达2200万平米，其中，大湾区土地储备约1300万平米，货值超3000亿元，有一半以上在深圳。同时，作为最早参与深圳旧改的企业之一，佳兆业拥有深圳大量城市更新类优质土地储备。丰富的土地储备和旧改储备将为佳兆业的再次腾飞奠定基础。

融侨：“3+5+X”架构，助力稳健迈向千亿

2017年融侨年度销售金额达562亿，且连续两年保持超过50%的业绩增长。融侨正在扩大自己的布局，提出“3+5+X”的架构——即布局并深耕三大区域，五大核心城市以及机会型城市。同时融侨提出“城市美好生活综合服务商”定位，全方位落地商务、全龄教育、大健康医疗、生态农业产业链，多元产业助力整体均衡发展，以实现战略目标。

2、规模型房企之“产业化”路径

国家推动的“脱虚入实”、“精准扶贫”、“乡村振兴”战略，房地产行业作为国家支持产业，房企参与到国家发展战略推进已成必然。因此，对于规模化房企而言，迎合国家战略诉求，推动产业化发展是企业的必经之路，也是一条构建企业战略闭环之路。在产业选择方面，房企纷纷布局农业、教育、文化、体育、科技等产业，借此获取更加可持续的发展动力和新的利润增长点。

碧桂园：进军农业，助力乡村振兴

销售业绩达到一定规模后，碧桂园开始了其产业化之路。2016年销售业绩突破3000亿元，2017年碧桂园旗下教育集团博实乐顺利在纽交所上市。在2017年销售金额突破5000亿元之后，碧桂园于2018年6月15日宣布进军现代农业，成立碧桂园农业控股有限公司，首要任务提升现代农业科学技术含量，助力“乡村振兴战略”的实施。

融创：投资领先企业，加码多元产业

在2016年突破千亿规模后，融创也开始不断加码地产主业外的其他产业。与其他房企最大的不同是，融创采用投资行业内领先企业的方式，更直接、更快速、更有效，助力企业版图的迅速扩大。2018年1月，入股万达，进军商业地产领域，与互联网巨头联手打造线上线下融合的“新消费”。同月，入股自如，进军长租公寓领域。

正荣：涉足产业集团，形成“地产+产业+资本”合力

2018年5月正荣产业发展集团正式成立，至此，正荣的地产、产业、资本“三大引擎”正式成型。产业集团重点关注前沿教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大领域，通过产业板块的资源整合，为城市居民提供更美好生活，同时，促进与地产主业的共同发展。

3、产业型房企之“平衡化”路径

一类属于母子型房企，如新希望地产、美的置业、海尔地产与正大地产等这类地产开发商均是大型集团公司旗下的地产业务板块，而这类企业在集团中更多扮演着资源协调枢纽的角色。因此，规模的增长往往不是首要目标，他们更注重保持适度的规模增长，更多的是考虑与母公司其他业务的协同。

五、融资分档：

企业业绩规模与融资渠道和成本成正比

2018年上半年以来，传统融资渠道继续受限，非标压缩、美国加息等情况都将进一步推高企业的融资成本，不同规模企业之间的融资能力也出现了明显分化。资产证券化规模井喷，成为房企资金来源的重要补充渠道。但ABS发行主体仍集中在龙头房企，发行主体必须为资质良好、主体评级AA及以上企业，供应链ABS要求则更高，实务中目前还主要是AAA评级的企业参与发行。

六、投资分级：稳健与积极并存

1、土储充足型房企以稳健为主

土地是房企未来发展的基础，为维持较长时间的持续性发展。2017年房企对于投资的态度较为积极，截止2017年12月31日恒大、碧桂园、融创和万科四家房企的土地储备均超过1亿平方米。前期土地储备较为丰厚、存续比高的房企，在当前经济震荡调整期明显放慢了拿地的节奏，以稳健为主，投销比相较于2017年全年出现了不同程度的下滑。

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2、业绩冲刺型企业仍积极拿地

2017年有不少房企纷纷制定新的战略，“千亿”成为企业的最低生存线，为了顺利实现未来每年的销售目标，房企积极拿地。其中，旭辉、中南、中梁等企业表现最为明显，已以旭辉为例，2018年上半年投销比约85%，如果按权益土地金额来测算，投销比也超过50%，与2017年相比，均有一定的提升。