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明知利息高还要贷款买房,因为不贷款就买不起!下一篇
三线楼市狂欢已到尽头?2018年房地产怎么走?根据国家统计局与人民银行的数据,2017年全国总计销售商品房16.94亿平米销售额达到了13.37万亿,而全年银行住户部门中长期贷款增加5.3万亿,两者的差值非常巨大,试算下有多少房是贷款买的,那些全款买房的人有多少人是真正的购房者,炒房人究竟动用了多少资金用来炒房。
2017年购房贷款的首付比例是多少呢?首套住宅大部分在20%,少部分在30%或更多;二套住宅大部分在30%,少部分在40%或更多,商业房产基本在50%以上;二手住宅首付多在30%左右。据某网站的抽样统计数据,2017年的购房贷款的平均首付比例在37%。由于没找权威数据,暂且相信这个首付比例。然后我们假定5.3万亿的住户部门中长期贷款都是房贷(虽然肯定不可能),这样涉及的房屋交易规模约在8.4万亿。
我们回来看看房屋的交易总额,哦,我们少算了一部分,13.37万亿是商品房的销售额,二手房呢?这部分成交量有多少?毕竟二手房贷款也是房贷,肯定是包含在5.3万亿的新增贷款里面的。可惜,二手房的全国销售数据并没有,在部分房地产开发非常成熟的一二线城市,二手房交易的规模已经超过商品房交易规模,比如北京、上海、广州、深圳等城市;其他一二线城市二手房交易规模约有商品房交易规模的70%;三四线城市二手房就比较惨淡了,毕竟新房都卖不完呢,估计也就是新房交易量的40%吧。抱歉本人对于二手房的全国成交数据只在某些“研究院”找到了部分不完全的数据,2017年全国二手房成交规模约5.1万亿。算上这部分,房屋的整体销售规模就有18.4万亿的规模,其中8.4万亿申请了贷款,其他的10万亿为全款。
8.4万亿与10万亿,有贷款的房屋交易只占总数额46%,我们是不是该感叹中国人是如此的有钱,这么多人买房都不用贷款。但相信大多数人都会扔过来一堆板砖。直接付全款的豪客确实不少,但大多都是在不走量的高端项目,中低端项目一旦出现这样的人,十有八九会是“炒房客”。通过对置业顾问的抽样调查,以自住为目的的购房者中全款购房的发生比例在10%左右。价位较低的改善型项目有接近20%的比例,大多数卖一买一;刚需项目一般在5%左右;高端项目全款比重极大,但其成交占比太低了。我们取较高的20%来计算,80%的购房者使用贷款购房,成交规模8.4万亿,那所有的购房者成交规模约在10.5万亿,也就是说剩余的7.9万亿成交额来自于全款炒房的炒房客!
当算出这个数字的时候吓了我一跳,仅仅2017年就有8万亿的规模,那由于多地限售政策的存在,楼市中目前一共积存了多少炒房资金?按照商品房限售两年计算,这个数字就可以翻一番。看了我计算过程的朋友也应该明白,这个数字只是根据成交数据与银行的贷款数据估计的,不说5.3万亿的贷款不可能都是房贷,就是全款购房者是否能有20%那么多都很成问题。况且还有那些不办备案,不办贷款,直接在案场“合同直更”的炒房者,所以楼市当中的炒作资金绝绝对对远大于8万亿,说有16万亿或者20万亿都不是没可能。相形之下,2017年底的时候中国A股总市值在57万亿,中国楼市的投机属性丝毫不弱于中国股市。
责任编辑: lixianxb
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