三价合一都拦不住你？楼市再出重拳！

昨天，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局和深圳市规划国土委联合发了一个题为《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》。这份深人银发41号文通知了几个关键事项：

规划国土委的房地产信息系统为银行和公积金中心开放查询端口;

房贷要以房地产信息签约系统中的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据;

核定贷款金额要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度;

商业银行受理的购房贷款，要通过房地产信息系统查询并锁定网签合同，若交易双方变更合同价款，要先由银行解锁。

上述政策从3月29日凌晨开始执行。

如何去理解这份通知?

第一，三价合一的说法，是从去年年底开始提的，2017年11月份住建部曾经联合人行和银监出过一个关于规范购房融资的工作通知，明确了要以网签备案合同价来确定贷款额度。此前一直传的是北京会率先出台政策相应中央，没想到这次是深圳最快落地了。

第二，通知明确了，房地产信息系统和银行体系融资系统建立了对接。以前信息割裂的问题，被解决了。

第三，操作过二手房买卖的朋友们可能都知道，“阴阳合同”是二手房买卖交易中被普遍采用的套路。所谓阴阳合同：

网签一个国土局可接受的最低价，因为这个价格是征税的基数，也是核定普通住房还是非普通住房的依据(关系到适用的税率)，所以为了少缴税所有的购房交易者都会尽量做低这个价格。

给银行提交一个尽可能高成交价的购房合同，因为银行会以购房合同内的成交价格和房屋评估中介机构出具的评估价值的低值核定这桩交易的金额，然后根据首付政策，确定贷款金额。这是因为，对于银行来说，主要是为了控制风险，只要市场评估的价值在那儿了，如果发生贷款逾期，房屋能够在市场上以评估价值出售，那就可以覆盖贷款的风险，因此网签什么价格，银行并不关心。

说实话，这种普遍存在的现象，当局不可能不知道，只不过没有加以干预罢了。

本次通知中，明确要求“核定贷款金额要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”，基本上就把网签价格和核定贷款金额的合同价之间的差别给打掉了。而且，这个通知中的房屋评估价说的不是房屋评估中介机构出具的评估价值，而是国土局出的官方评估价，这个评估价是一段时间内稳定，定期调整的。

因此，像以前那样，通过请评估中介做一个比网签价格高的评估报告，做高贷款金额的做法是行不通了。只能是网签价格=国土局评估价，然后据此价格按照首付比例核定贷款金额。假设房屋实际成交价1000万，国土局评估价700万，三成首付，那么只能贷款700万*0.7=490万，实际首付会变成1000万-490万=510万，达到51%。

所以对去近期购买二手房的朋友们来说，最大的影响是实际首付比例的提高，通知今天就开始执行，据说只有昨天提交过征信或者交过定金或者部分房款的交易才适用老的办法，可见做法之雷厉风行。

第四，按照目前的调控思路，未来国土局的评估价格会根据实际的房屋成交价格进行定期调整，逐步调整到和实际成交价接近的程度。所以，逐渐地，可以贷款的金额会增加，但是据此计算税款的价格也会提高，房屋交易的成本会进一步提高。按照目前都是购房者承担税费的做法，也就是对购房者来说，购房实际成本的提升，意味着房屋被动涨价。

总结一下，几个政府部门联合出重拳，目的只有一个，增加房屋交易的摩擦成本。具体方法是，通过减少房价中可贷款的金额，拉高购房门槛，很多朋友会发现攒了一年，房价虽然没涨，但是实际首付要求又增加了。拉高购房门槛，会达到减少房屋购买需求，降低交易量，从而控制房价的目的。而从长期来看，国土局评估价逐渐回归实际交易价格，一方面可以提高实际税额，另一方面可能也是为房产税的推出找到一个房屋市场基准价格。(只不过对于房产税，辣妈倒是从来不担心，因为房产税的羊毛会出在羊身上，租金会水涨船高，不会影响房屋的投资属性。)

今年不应该买房，除了从去年甚至2016年10月份开始的监管多记重拳遏制房价，还有一个重要原因是流动性紧张，资金不够充裕，贷款利率高。这两个因素，关于楼市的文章都是连贯地解释的，大家可以考考古。今天要补充的一个流动性问题是，据说多地多家商业银行的个人住房按揭贷款的投放规模吃紧，很多贷款尽管签约了，审批也通过了，但是银行体系流动性不足，不能放款。也就说，就算你什么都有了，房票、首付、网签，甚至贷款审批也过了，可能还是过不了户，因为贷款不能放款。

据说最近有点小阳春的意思，看房人有些增加。加息周期+房地产强力调控周期，你还非要投资性买房，我真是拦不住你。所谓顺应大势，对于投资来说，是非常重要的，切不可逆势而动阿!如果非要逆势而动，房价大跌倒是不至于，只不过可能好几年不会涨，资金成本会相当可观。想想500万的房子，每年10%利息也有50万，买了房价就趴那不动，不涨就是跌，不是吗?

三价合一的政策，估摸着很快会全国推行，先悠着点儿吧!同时，也欢迎大家留言告诉辣妈各地的贷款审批和放款情况，我们一起关注市场。