澧县

积极稳妥推进“两个房子”改革

2018年01月20日来源:金融时报政策法规责任编辑:lixian

2018年伊始,全国人民关心的“两个房子”——“商品房”和“农民房”问题即将迎来重大改革创新,给民众带来了新的期盼。

日前在北京召开的2018年全国国土资源工作会议对“两个房子”分别提出了突破性的改革措施:研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;同时探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

这两方面的改革创新向社会发出了深化城镇房地产改革和农村宅基地制度改革试点的最新信号,积极稳妥地推进“住房供地政府将不再垄断”改革及宅基地“三权分置”改革试点,对于从根本上解决全国广大城市居民关心的“商品房”和广大农村人口关心的“农民房”问题,具有深远的历史意义和重要的现实作用。

对于近年来广大城市居民关心的“商品房”等问题,从中央到地方先后出台了一系列调控方针和政策措施,现在到了以问题为导向、以人民为中心、从重视治标到以治本为主、从短期措施到建立长效机制、真正按照经济规律解决问题的时候了。

十九大报告明确提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这是中央对解决住房问题及促进房地产市场健康发展确定的长期目标。中央经济工作会议提出:“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。”这就强调了实现房地产市场健康发展要“建立和完善长效机制”的重要性和必要性。

此次国土资源工作会议提出“政府将不再是居住用地唯一提供者”,是对上述方针政策的具体落实。这一改革措施抓住了以前“商品房”用地由政府(主要是地方政府)垄断及其带来的各种问题,如地方政府大搞“土地财政”、房地产开发商通过抢拍土地推高土地及商品房价格,由此在较大程度上导致了“投机房产”“全民炒房”乱象,房地产泡沫化倾向日渐严重。按照上述改革措施,在土地权属不变、符合规划的条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地将可以作为住宅用地,这意味着集体经济组织、非开发类的相关企业及以股权持有方式持股的金融公司等取得使用权的土地都可以按照规定程序改成住宅用地,特别是将这类土地变成租赁住房、保障性住房的用地。如此,将有利于形成多主体供应、多渠道保障的房地产供应新格局、新体系,加快形成“两多一并举”住房制度,逐步实现让全体人民住有所居。

对于广大农村人口关心的“农民房”问题,过去虽有一些政策和个别改革试点,但是一直没有根本的解决办法。此番相关改革举措的提出,可谓顺应民心之举,接下来需要积极稳妥加以落实。

十九大报告首次提出了“实施乡村振兴战略”,强调巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革。前不久召开的中央农村工作会议明确提出了“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策”。上述战略和方针政策成为解决“农民房”问题和矛盾的基本遵循。据此,国土资源工作会议提出,探索宅基地“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。这是一项重大的理论和实践创新,也是一项补齐农村住房制度改革短板的重要措施,为深化农村宅基地制度改革、解决广大农民关心的“农民房”问题指明了方向,提供了重要途径。 

积极稳妥推进宅基地“三权分置”改革试点,宜从农民闲置宅基地逐步扩大到更大范围的宅基地,相应地从闲置农房逐步扩大到更大范围的“农民房”。按照改革试点政策,需要明确和处理好宅基地及其上房屋的三种权利及之间的关系,宅基地的所有权是归农村集体所有的,只有集体经济单位才有最终决定转让的权利;宅基地资格权是归农户的,宅基地上的“农民房”财产权是归农民的,因此,“城里人”(城镇户籍人口)是不允许到农村买宅基地的,严禁其下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆;宅基地和“农民房”的使用权是可以按照规定办法适度转让的,如在农户或农民之间进行市场化转让。推进宅基地“三权分置”改革试点,须严守改革底线,坚持巩固和发展农村集体经济制度,依法保障农民的合法财产权利,将土地增值收益、资源配置更多投向“三农”。在此基础上,鼓励大胆探索,包括对宅基地和“农民房”的使用权进行协议转让或者一定范围内的市场化转让等多种形式。

积极稳妥推进“两个房子”改革,需要统筹兼顾“商品房”和“农民房”的改革创新,促使城乡统筹协调发展,推动城乡要素平等交换,让房地产市场回归居住属性,着力增强改革的系统性、整体性、协同性。按照这一要求,下一步须进一步推进利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。中央强调,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益。去年8月份以来,按照国土资源部与住建部联合推出的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,北京、上海、南京等13个城市正在开展此项改革试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民财产性收入;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快新型城镇化进程。

习近平总书记在学习贯彻党的十九大精神研讨班开班式上发表重要讲话时提出,“时代是出卷人,我们是答卷人,人民是阅卷人。”新时代我国房地产发展面临着历史性课题,为从根本上解决亿万人民关心的“两个房子”问题和矛盾,需要各方统筹协调,积极稳妥推进“住房供地政府将不再垄断”改革及宅基地“三权分置”改革试点,不断改革创新,答好时代考卷,接受人民评阅,真正让全体人民住有所居。

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