大局已定！2018买房、卖房窗口期曝光，影响所有人！

最近，楼市事情特别多，先是特朗普减税加息，后有中央强调住房长效机制……今天讲一个可能是我入行有史以来，买房人咨询以及现在最关心的问题问题——买房，何时买是最佳时期?明年的房价，还会不会上涨?

每到年底，这样的问题，总是被反反复复地提及。毕竟，作为动辄百万的大宗资产，买对了时机，足以改变生活的轨迹。

毋庸置疑，不论调控是否会放松，18年买房，对于大多数城市来说，都会是未来三年价格最低的时刻。

至于下一波出现大幅上涨会出现在什么时期，我们仍要看19年过去之后，国家是否会放宽限购等政策，以及国际上是否仍要继续加息等形势变化。一旦出现松动，那么20年-21年将是新周期房价的巅峰。

信号1：买房人千万别害怕房地产长效机制

12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作。其中提出加快住房制度改革和长效机制建设!

此前，新华社就发表过评论文章《把房地产长效调控机制做细做实》，文章原文指出：

房地产调控是一盘大棋，要实现“房住不炒”还须配套施策。只有把长效调控机制不断完善并做细做实，才能推动房地产市场平稳健康发展。

张大伟认为，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，预计后续将有更多制度性政策发布。但房地产市场的根本其实没有变化!买房最简单的办法是看银行贷款，刚需依然支撑房地产市场!

建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

事实上，2006年就提出加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产市场调控的长效机制研究，到今天已经接近12年。长效机制的在过去12年里，每次提及最多的时候，都是房价上涨最明显的年份。

2017年相比往年的确有了一些不一样的地方：

一：经济基础给了楼市调控比较大的空间：

周二晚间， 国际货币基金组织(IMF)宣布，全球经济形势继续好转，并上调2017和2018年的全球GDP增速预期。其中，中国经济增速上调0.1%至6.8%，这是该组织今年第四次上调中国2017年经济增长预期。

二：限售等新调控工具出台：

1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁。

2、加快房地产税立法并适时推进改革。

3、租购同权。

4、限售，降低房屋投资属性。

5、推动适合中国国情的住宅保障体系建立。

从内容看，房地产一直只是中国经济中的一个行业，而中国经济的长效机制一直是稳增长与去杠杆!

信号2：楼市与经济：央行说话了!

近日，中国央行和国际货币基金组织(IMF)打了一场“小规模”的嘴仗!

起因很简单，华盛顿时间12月6日的傍晚7点，国际货币基金组织(IMF)举行“在线新闻发布会”并发布最新一期中国金融体系稳定评估(FSSA)报告。

说实话，这份报告基本上是“正能量”的。它肯定了中国金融体系在促进经济快速增长的作用以及中国的各项监管措施，但同时也提示了风险。比如：债务增长过快、不良贷款可能被低估、对金融集团和互联网金融监管不够等。

中国央行随即发表声明，表示基本接受该报告，同时也提了一些不同意见：“我们也注意到，报告中还存在少数我方不完全认同的表述和观点。”

央行反驳IMF的具体内容，大家可以到央行官网上查看，由于比较专业，这里就不赘述。

IMF建议：减少过度信贷扩张和债务累积要求国家规划中弱化对 GDP增长的过高预测，因为这会激发地方层面设定高增长目标。

事实也证明，在这几年的“加杠杆”过程中，“银行业总资产”占“当年GDP”的比重增速最快的年份是2009年，其次就是2015年和2016年。而这两段时间，恰恰是经济比较困难，国家出台刺激政策，最后导致房价大涨的年份。

那么，按常规逻辑，貌似是经济环境越差，房价应该越疲软。但事实上恰恰相反：经济越差时，房价越上涨得快。

2014年中国经济陷入结构性调整的阵痛期，随即的2015年中国房价进一轮新一轮上涨期，在2016年开春经济进一步探底之际，一二线城市房价迎来了史上最疯狂的上涨期之一，且目前还在进行中。

而这，恰恰是普通投资者最大的误区——他们总是认为，如果经济不行了，房价必然崩溃!

中国经济的发展模式并非主要由消费拉动，而是由投资拉动。值得一提的是，在社会固定资产投资中，房地产一直占据近20%的比重左右。

因此就出现了一个现象：经济越差时，政府越需要促进投资，其中房地产是投资型的代表，自然成为急先锋。

二、从土地财政依赖的角度：经济越差，越依赖房地产补血

众所周知，当前的中国政府对土地财政的依赖已到极高的程度。一方面，土地财政已达到不少地方政府50%的财政收入。当经济不好时，实体经济的税收更少，这时政府财政更需要房地产的反哺。

三、从经济与货币的关系角度：越差越需要货币宽松化刺激

在中国经济转型未成功之前，中国的经济模式都是粗放式的货币推动：经济一差，便通过加印钞票刺激经济。货币一超发，房价自然上涨。2009年如此，2016年初也如此。

四、从资金出口的角度：实体经济差，资金只能躲进房地产避险

资金是需要出口的。在实体经济越疲软，货币超发越严重的时候，资金更需要避险池，而在中国，似乎只有房地产才能作为避险池，不管是吸金容量还是避险能力，皆如此。因此经济越疲软时，越有更多资金涌入房地产，从而增加需求，改变供求关系。

综上所述，经济越不景气，房价越上涨!带来的结果就是，买不起房或犹豫观望的更加买不起，买了房的身价瞬间暴涨，最后形成了两个不同的阶层。

信号3：旧周期的终结

先来说说周期。从2015年开始的这一周期，到底何时才会终结?

不出意外的话，2018年才会是这一轮周期真正的终结。

从2006年起，房地产市场开始有了周期一说，至今这11年间，一共经历了4轮周期变换，我们以一线城市为例(一线城市不论涨跌通常都是引领全国的存在，最具代表性)，看下图：

如果把一个完整的上行+下行看作一个周期，那么根据这个图我们就可以明显的看到，一线城市的4轮周期到底是如何变化的。

06-09年，周期开始逐渐有了雏形和规律，后经历了09-12，12-15两个完整的周期，我们进入了现在所处的15-18周期。

你有没有发现，虽然走势不尽相同，但是时间节点上非常规律?

09，12，15，18

这几个时间点，我们称作楼市的最低谷期，在这些时间点中，买房的可选择性是最多的，开发商的优惠力度也是最大的。

需要特别注意的是，最低谷期也并不意味着房价的大幅下跌，除了08-09年那一次同比跌幅普遍在10%-20%以外，再没出现过特别大幅度的下跌。

12年楼市最低谷房价横盘微跌，15年楼市最低谷下跌也没超过10%。

而今天，由于去库存的叠加影响，对于一二三线不同城市，更是要具体情况具体分析后再做决定。

其实，不大涨不大跌这句话，一直是我们国家对于楼市的真实期盼，只不过由于种种原因，之前只做到了后半句不大跌。

但是至少有一点是可以肯定的，不论是上涨还是下跌，趋势一旦确立，就很难发生改变。

信号4：新周期的开始

既然18年是15-18旧周期的结束，那是不是也就意味着18-21新周期的开始?

就好比15-18这个周期，16年涨幅最大。12-15这个周期，13年涨价最多。09-12这个周期，10年是房价巅峰。

那是不是也就是意味着，也许18-21周期，将在19年出现大幅上涨的情况?很遗憾。

未来这一轮的新周期，跟以往有很大的不同，19年不可能出现大幅上涨。

为什么这么说?

因为近期国际大环境的改变，使得未来几年跟过去10年的形式都大有不同，根据楼市以往周期的表现而总结出的经验，在未来必将发生一定的改变。

首先，从17年开始，美国带领全球进入加息通道，在这样的大背景下，中国也不可能独善其身，加息是早晚的事情。

但是，由于当下国内实体经济的不景气，以及贷款大量流入房地产这一事实，国家使出了过去从来没有用过的一招：只针对楼市定向加息。

在美国加息，加拿大加息，英国加息，韩国日本计划加息的大环境下，我们的基准利率一直没变过，也没有任何要改变基准利率的征兆，唯一改变的是购房的利率折扣。

过去买房，可以拿到9折甚至8折于基准利率的贷款，如今买房，哪怕是首套也要1.1倍，这就是所谓的定向加息，只影响楼市，不影响实体。

随着美国明确要加息至19年下半年，我们有两条路可走，要么跟随全球步伐共同加息，要么继续加大定向加息的力度。

在今年的大会上，领导们才刚说过要大力发展实体经济，要让金融服务于实体经济。由此可见，保护实体，尽量不让加息影响到实体经济是非常重要的工作。那么可想而知，未来2年楼市加息的力度只会增大不会减小。

随着未来买房利率的持续升高，贷款能力不足的人被陆续筛除，居民的贷款额度增幅及杠杆率都会出现下行。

为什么要说居民购房的杠杆率?

因为杠杆率这个指标和房价呈正相关!

众所周知，本轮房价上涨的主要原因之一，就在于15年信贷宽松所带来高杠杆。

在那个时期，首付分期，甚至0首府购房比比皆是，从15年到16年底持续增高的居民杠杆率，可以说是房价暴走的主要力量。

而当我们把杠杆率和全国主要城市房价指数放在一起，就可以发现其中的规律。

杠杆率处于高位的时候，房价快速上涨。

杠杆率处于低位的时候，房价上涨缓慢。

杠杆率上升的时候，楼市热度持续走高。

杠杆率下降的时候，楼市热度下降。

再结合上文，由于18，19年楼市持续加息的影响，居民杠杆率也会下降，这也就意味着在未来这两年，楼市也很难有大涨趋势。

但是毋庸置疑，不论调控是否会放松，18年买房，对于大多数城市来说，都会是未来三年价格最低的时刻。