成交量继续下降 明年楼市走向何方

今年以来，全国多地的调控政策不断收紧，楼市呈现出较为低迷的状态。中国指数研究院近日发布的数据显示，11月，各线代表城市的成交量较去年同期继续下降。那么下一步的调控政策将如何发力，明年的楼市会是何模样?

调控“辣招”频出

今年楼市调控政策的严厉度与密集度均超过了以往任何一年。中原地产近日发布的数据显示，年内全国已出台的房地产调控相关政策措施已接近180次。一系列“史上最严”措施接连出台，调控大网密织。

据中国指数研究院的最新报告分析，2016年“9·30”调控主要集中在一线城市和热点二线城市，而今年出台调控政策的城市则从东部扩展到了中西部，从一二线热点城市扩散到了三四线城市。与此同时，这一轮调控政策也呈现出新的变化，即对中心城市和周边城市进行同步调控，形成“合力效应”。

截至目前，一线城市已全部执行“认房又认贷”的政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。多个城市为杜绝通过“假离婚”成为“首次购房者”的钻空子行为，出台了“离婚一年内申请房贷按二套算”等政策;南京、厦门、广州、海口等城市提出了“新购住房2年或3年内不得再上市”等政策;珠海则将个别地块的限售期限延长到了10年，从而抑制短期投机需求、稳定市场预期。

易居研究院研究总监严跃进表示：“今年以来，无论是一二线城市还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况，都会引发调控政策的出台。”

在调控政策持续发力的背景下，7月21日，住建部会同国家发改委等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知明确，各地要搭建住房租赁交易平台，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12地作为首批开展住房租赁试点的城市，住房租赁的概念随之“火”了起来。

“大力发展租赁市场，是调整房地产供求结构的重要举措。”365网实际控制人胡光辉分析，租购并举是房地产长效调控的政策之一。胡光辉进一步解释，建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场，不仅可以鼓励租赁消费、稳定租赁关系、赋予租房者更多的权利，还可以促进良好社会风气的形成，减少非理性购房需求、延缓提前透支的购房需求，避免房地产市场的大起大落。

此外，记者经梳理发现，相关部门已经开始有序推进房地产长效机制的建立工作。在金融方面，监管部门严查各类消费贷流入楼市，各地推出了限贷措施、规范住房公积金的使用，国家开始对住房银行进行探讨;在住房供应方面，商品房、保障房、共有产权住房、住房租赁等各种体系逐渐建立;在立法方面，房地产税立法正逐步加快;在土地制度方面，相关部门要求，住房土地供应当实现“三匹配”。在以上举措中，土地改革方面的各项工作已经渐渐搭起了未来房地产调控长效机制的主要架构。

住宅市场成交继续走低

11月的楼市延续了过去数月的冷清态势，成交状况并未有明显改善。

据上海易居研究院近期发布的报告显示，11月，50个城市新建商品住宅成交达2338万平方米，同比下降了13%，自今年3月以来连续9个月同比下滑。

具体而言，11月一线城市月度周均成交基本与上月持平，环比涨幅小幅收窄;二三线代表城市月度周均成交量较上月略有上浮，但不及去年同期。其中，南京、惠州等地受调控政策影响下降较为明显，降幅均在50%以上。

来自中指院的数据显示，2017年11月监测的主要城市成交面积环比上升5.90%，五成城市环比上升，同比则下降了13.33%。截至11月末，受监测的主要城市库存总量环比上升了2.2%。在重点监测的城市中，厦门的升幅最大，为17.28%;南京、广州、福州次之，升幅均超过了5%。环比下降的城市中，上海降幅最大，环比降幅为4.94%。

北京方面，虽然北京二手房市场在11月出现回暖迹象，但与去年的火爆行情不可同日而语。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院的数据显示，11月北京全市二手住宅共网签8483套，同比2016年11月下滑56.2%，环比今年10月上涨37.7%。在价格上，11月北京二手住宅成交均价环比下降0.9%，降幅虽有收窄，但跌势仍在继续。

事实上，在“金九银十”落空之后，市场曾一度寄希望于年末。“双11”期间，有不少房企借势卖房，但在一线城市及核心二线城市的营销效果却并不明显。从目前来看，年末出现翘尾行情的可能性已经渺茫。链家研究院院长杨现领也表示：“房价高度集中上涨的趋势会结束。”

分析人士认为，年末楼市将持续降温。上海易居房地产研究院研究员赖勤表示，楼市已经告别了疯涨阶段，正在逐渐降温。在“房住不炒”的大背景下，楼市调控政策短期内不会放松。另外，以租购并举为代表的长效机制正在路上，全国楼市也将回归理性，预计12月房价增幅将停留在合理区间。

明年楼市是何模样

今年全国各地接连出台的楼市政策，让火爆的房地产市场迅速降温。那么，明年的楼市会怎样?对于想要购房的人而言，未来的房价会出现反弹吗?

事实上，近两个月来，金融机构和房地产行业监管政策的叠加效应在市场上已逐步凸显。11月，国家监管部门再次开会强调要“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，要保持调控政策的连续性、稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落的情况。

对此，业内专家分析认为，近期政府追加了延长限卖年限卡位流动性、规范阴阳合同打击取巧行为等一系列有力措施，这意味着未来的政策调控思路仍将继续围绕“房住不炒”展开，长效机制的逐层推进也会进一步稳定房价预期。楼市价格微调窗口已经打开，未来的投资宜保持谨慎态度。

据日前在南开大学发布的《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》和《中国住房消费发展报告(2015-2017)》显示，当前一线城市住房市场呈现出价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制，预计2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。

而据中国银行(601988,股吧)国际金融研究所发布的《2018年经济金融展望报告》预计，2018年房地产调控将继续保持从严基调，更加注重建立因城施策的宏观审慎政策并加快房地产长效机制的落地，坚持一线和二线城市限贷限购不放松。对于三四线城市，在坚持“去库存”的总基调下，将采取对部分房价过快上涨的城市及时调整去库存、不断提高房贷首付比例等政策。

此外，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布的《中国住房发展报告2017-2018》提出，应将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，并把持续调控融入到制度和长效机制建设中。《中国住房发展报告2017-2018》则提道，应把坚持机制建设与稳定市场调控相结合，将调控机制化、制度化，用新制度和机制支持调控。在调控力度上，要把握好房地产平稳发展与宏观经济、金融稳定发展的平衡以及房地产调控与稳增长、防风险的平衡。

中国社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室助理研究员李超建议，2018年应继续稳定“控一线、稳二线、盘活三四线”的调控思路，预防投资性需求跨区域轮动所引发的潜在市场风险。而中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞则认为，应加快财税体制改革。