房地产、利率周期里的“兵荒马乱”

无论是地产圈内人还是圈外人，可能都说今年是史上最严调控年，不知大家有没有印象，2010年的时候大街小巷不是也曾回荡着最严调控年的谈资?似乎我们又将回到“恐慌动荡”的年代!最近跟两朋友吃火锅，其中一位提起他们地产金融事业部目前的窘境，虽然长沙楼市看起来红红火火，但业绩却大不如前，就连在跟开发商打交道的过程中都觉得身价降了一些，要拿到楼盘项目的放款资格，还得四处打理好关系。这从根本上还是与长沙楼市供不应求导致一房难求现状有关，虽然贷款利率高了些，但购房者很乐意为较高的资金价格买单。

尽管长沙楼市依旧热闹，但总体呈现量跌价升的局面，这在投资市场上可不是好兆头，没有量的价格上升是缺乏支撑的，我们总还是记得楼市有过硝烟弥漫的时期，小编整理了一下长沙楼市最近10年的“历史上的今天”，想看看今天长沙楼市面临的状态与往期哪一年最相近。

图1 2008年至2017年房地产市场关键词

资料来源：0731FDC归纳总结。

纵观2008年至2017年，我们发现楼市是存在其发展运行规律的，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复，基本完成了一个周期，而且周期的长短与决策当局的调控政策力度关系重大，举个例子：2008年楼市经过断崖式下跌的萧条阶段后，2009年便出现强劲反弹，然后导致2010年“一刀切”式的调控，2011年宣布此轮周期结束，历时3年!按照这个思路，上轮周期从2012年开始，目前应该处于衰退阶段。而且我们发现2010年出现分化与最严调控与2016年和2017年具有一定的相似性，那么问题来了，2017年以后长沙是否会遭遇寒潮年?

以小编对经济周期的了解，随着失败或成功经验的逐步累积以及政策运用的趋于合理，周期的变动趋势应该是这样的(如图2)：1、总体呈波折上升的趋势;2、后一个周期跨度通常要长于前一个周期;3、每一个周期内繁荣高点和萧条低点很容易创新高。

图2 房地产周期直观简图

资料来源：0731FDC归纳总结。

图3 2008年来5年以上贷款基准利率走势与关键词匹配图(%)

资料来源：0731FDC归纳总结。

如果我们相信房地产存在周期的话，那么，与周期密切相关的便是利率!小编将金融危机以来的5年以上的贷款利率和当年楼市关键词整合到一个图中发现，利率周期与房地产周期几乎是相反的，但后者滞后约4个月!在利率历史阶段性高点，楼市一般处于低迷状态，且随之而来的将是政策宽松;而在利率历史阶段性地点，通常，且到后半场会迎来明显的分化和政策的严厉调控。利率周期总体呈现几个特点：1、总体呈波折下降的趋势;2、后一个周期跨度通常要长于前一个周期;3、每一个周期内繁荣高点和萧条低点创新低可能性很大。这主要与我国正处在利率市场化过程当中相关，当国内外利率差缩减到相当幅度时，创新低的步伐才会逐步停止。

历史总是在不断重演——利率与房地产周期

目前上一轮贷款基准利率的公布还是在2015年，从2011年寒潮年开始后即一路下跌，处于历史的低点，小编估计大家对7个多点贷款利率的时代已经生疏了，目前4.9%的5年以上贷款基准利率在这一轮周期中似乎已经触底，我们还记得08年最后一次调低利率到6.12%时，房地产后续的分化、调控、寒潮接踵而至，事实上，今年8月全国多数城市首套房贷款平均利率已经出现普遍的上涨，如果利率在本轮周期内已经没了下降空间，那么，接下来会发生什么?细思极恐!

表1 2017年8月全国十大城市首套房贷款平均利率

数据来源：融360贷。

历史总是在不断重演——其他资产市场与房地产市场的联动性

如果说起楼市与其他资产市场的联动性，与老百姓最密切相关的该属股市了。说到股市，仿佛2017年以后寒潮年的说法又增强了一分，因为08年发生股市崩盘后的第一年，楼市大涨，继而调控，第三年出现寒潮年;那么，2015年股灾后，我们也来看看楼市，第一年楼市量价齐涨，继而调控，那么第三年(2018年)将出现什么?想到市场无形的手，我们依然细思极恐!

历史也绝不是简单的重复与惊人的相似——政策公信力

回过头来，我们还是得记得历史是会重演，但绝不是简单的重复与惊人的相似!这中间强调人的主动性，政府的有为性。国人向来视房地产调控政策如笑话，所谓“越控越涨”，已然，政策的调控一定程度上已经失去了公信力。但我们都知道狼来了的故事，政府就是故事中喊狼来了的小孩，目前，这个小孩的机会已经不多了!与其还是看调控政策如笑话，不如这次相信政府调控让房地产市场稳健发展的决心，毕竟当前的经济背景与08年时已经差别很大，况且我们还积攒了那么多年地产调控的失败经验。

历史也绝不是简单的重复与惊人的相似——房价历史性

虽然我们长沙楼市目前调控相当严厉，无论是从土地端、售卖端、价格端都出台了相关政策，但随着调控政策的日趋升级，住宅均价仿佛反而再创新高，这主要与短期内长沙楼市一房难求的现实状态有关。供需状态扭转后，我们相信均价是会有所下降的，尤其是刚需房价格，但房价不会如我们理想般大幅下降，价格是有历史性的，我们不能去嘲笑80年代末人民日报上惊呼几百元一平的房价太高，自然也不能笃定今天9000元均价太高，反过来，我们不能理所应得的拿上一个萧条期的低价来衡量这一轮萧条的低价，事实上，就算本轮出现寒潮，那萧条时期的均价也远比上一轮萧条时期均价要高!因为我们的经济在发展进步，能够支撑起更高的住房价格。

最后，我们来一个大胆的假设，如果2017年以后全国房地产行业遭遇了寒潮年，那也可能是历次寒潮年里的暖冬。