盛松成：房价为什么一直涨？

盛松成：房价为什么一直涨?

为什么我们国家的房价似乎越调控越高?

这主要是由于我国房地产调控是以短期需求调控为主，房地产价格的波动和以需求调控为主的调控政策有较高的一致性。比如2005年出台一系列需求调控措施后，包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等，房地产销售增速明显回落; 2008、2012年的上行，以及2015年下半年开始的最近一轮房价上涨，甚至打破了过去“金九银十”的规律，以前所未有的规模和速度，迅速从一线到二线主要城市出现大范围的上涨，也和各部门放松对需求的管制有关。当需求增加而供给不增加，必然带动房价上涨。

就一线城市和部分二线城市而言，我认为调控的主要问题之一就是没有将供给与需求调控并重。

需求调控是短期、具体的，但是立竿见影;供给调控更侧重于中长期，有助于稳定公众预期。需求端的数量管制虽然使人们看得见成交量下降，房价增速放缓，但并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期，甚至有可能强化上涨的预期。

供给是热点城市房价高涨最显性的原因，我国房地产市场供给端的问题是比较突出的。国有建设用地供应面积近几年呈现逐年下降的趋势，其中房地产(000736)用地面积下降更多。当然在一些热点城市供不应求的同时，许多三、四线城市还面临着去库存的艰巨任务。

中央经济工作会议释放了怎样的调控信号?

2016年底召开的中央经济工作会议谈房价的内容不少。以前只讲需求调控，很少谈供给，这次意识到了这个问题：

“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。”

“落实地方政府责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”

——中央经济工作会议

房地产调控应该是供求相结合，而且我国土地资本化的模式，以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着更需要从需求和供给调控相结合的角度寻求方法。比如提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。在上海、北京这样的城市，发展机会和各类教育、医疗资源集聚，谁都不愿意走，所以始终不能放弃需求调控。

从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，一线城市的住房用地供给完全有可能增加。实际上，高地价与目前GDP考核指标有直接联系。为了达到GDP考核要求，各地都尽可能的多发展工业投资。从下面表中可以看出，我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。

提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解热点城市房价过高、增速过快的现实，而且有助于稳定公众的预期。

城市布局越铺越大，真的是土地不够用吗?

凡是房价高的地方一定是土地最贵的，也一定是高楼大厦林立，但全世界只有北京在土地最贵的三环内还有很多小胡同，城中村的改造面临难拆的问题。所以北京不停地向五环、六环甚至远郊扩张，交通成本特别高。

我们再看一组数据：上海中心城区成片工业用地的转型空间有9000万方，旧住区改造产生的住宅体量约是6000万方。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿方，而2015年全年上海市住宅销售面积大约2000万方，也就是相当于可供应8年的成交量。

所以存量土地在城市发展中应该被充分挖掘利用，盘活存量土地的过程中，应该发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。

中国土地财政占了地方政府收入的60%，面粉比面包贵，这句话对吗?

这句话既对又不对。今天的面粉比今天的面包贵，意味着明天的面包比今天的面包贵，如果不贵的话，所有的面包店要停业了。这是经济规律。但就地价与房价而言，高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，他们就有动机通过维持土地供给的性来获得更多的土地财政收入，房地产片面发展显然对实体经济有不良影响。

不过所谓国有房地产企业不得参与拍卖也是不合理的，你怎么知道会是?拍卖出来最高价就得放弃吗?根本问题在于土地拍卖制度。

中国现有的土地拍卖制度是英式的，谁出价高谁得，土地价格更容易被抬高，“”频现。我认为可以参考上海车牌拍卖方法，考虑改革土地拍卖制度。上海是怎么拍卖车牌的呢?出价先要进入一个有效报价区间，这个有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者，也就是报价最高的和最低的都无法中标。如果在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。

中国房地产市场到底有没有泡沫?

房地产市场当然有泡沫，但目前也不会破灭。第一，有宏观调控措施。如果永远这么涨下去不做调控的话当然会破灭，但我们还有强有力的调控措施。

第二，美国次贷危机首先是因为经济下行，人们的收入不增长了，其次帮凶是信贷政策。当时在美国贷款买房是零首付甚至负首付，20万的房子抵押给银行，贷给你25万甚至30万。但当房子从20万跌到15万，借款者房子不要了，也不还款了，次贷危机就来了。但我们必须要付首付，还有一系列的房贷限制措施。房地产行业占我们GDP的8.1%，上涨可怕，下跌更可怕，如果一下子下跌20%，你们都会去考虑房子卖不卖和买不买。我国经济和居民收入还是中高速增长，我国居民不会大量抛房。也不能简单地用房价-收入比来衡量房地产泡沫，因为我国的国情与西方不同，中国居民对房屋的偏爱也远远超过西方国家。最理想的是房价涨幅低于GDP或居民收入涨幅，由时间来逐步消化房地产泡沫。

房地产税什么时候会开征?

房地产税是一个非常复杂的问题，重庆和上海已经试点了。但上升到全国法律层面我认为还有很多困难，因为要一层层讨论直到基本达到共识。一定要搞清楚为什么搞房地产税?是为了把房价压下去吗?搞不好房地产税会把房价越搞越高。而且要考虑每个国家的国情是不同的，我们的土地是国有的，存量房是不该收房地产税的，因为买房时已经交过了，房地产税应该是国家鼓励地方探索。

2017还适合进行房地产投资吗?

去年房地产资金是趋紧的，目前房地产企业资金状况趋好，所以2017年房地产的投资还是谨慎偏乐观的。

第一，去库存效果明显，催生房地产企业补库存需求。商品房库存去化程度一线城市更大，二线城市还可以，三线城市不可能增加，全国待售面积是负增长的。2016年12月，商品房待售面积同比增速为-3.2%，较2015年同期(15.6%)低18.8个百分点，其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。

第二，2016年房地产投资增速整体处于历史较低水平，较2013-2015年平均投资增速低4个百分点以上。

第三，楼市调控并未大幅扭转购房者的买入预期。据有关机构在全国范围内对购房者进行问卷调查的结果，调控措施出台后，近50%的购房者选择继续观望，待市场调整稳定后再考虑入市;还有近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房;只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。第四，供给增加的可能性较大。政府在此次房地产调控中已经开始关注供给端的问题。