杭州市场发展年报：量价齐升 楼市遇“牛市”

辞旧迎新之际，各类大电影陆续上映，是赚票房赢口碑的关键时刻!

杭州作为2016年风云城市，自然不能落后。

小编特整理杭州两大楼市大片：

1)2016楼市正传：速度与激情

2)2017楼市外传：大路迢迢

预计将分别霸占贺岁档及春季档两大档期，请一定要往下看，毕竟有福!

贺岁档| 2016楼市正传：速度与激情

评分：☆☆☆☆☆

剧情简介：2016年，杭州经历了房地产发展史上大写的一年。年初“杭十条”新政出台鼓励购房需求释放，开启杭州楼市的“初春”;G20筹办、亚运会落地等诸多利好因素更是让杭州声名大噪。虽然下半年限购限贷政策重启，楼市疯狂一度平息，但整体来看，房地产市场持续活跃，新建商品房成交量和成交价均刷新历史记录，土拍市场迭出，企业捷报连连。

新记录：

全市成交商品房19.5万套，较去年上涨超50%，以每5售出2套的速度刷新记录。

全市商品房成交均价1.7万，刷新2013年以来价格记录，较去年上涨8.3%。

全市成交商品住宅14万套，为2015年的1.3倍，商品房市场的绝对主流。

全市商品住宅成交均价突破1.8万，总成交金额2822亿元，双双创历史记录。

全市土地出让124宗经营性用地，出让金额高达 1583.7亿元，平均楼面价12715元/平米，接近今年房价。

全市宅地出让金1398.5亿，贡献近9成，楼面价高达14186元/平米。

讨论区

Q1

杭州房价破纪录，是各板块都涨还是部分涨?

9成板块上涨，滨江区政府涨幅第一!

图：2016年杭州各板块成交均价及涨跌情况

备注：板块成交均价仅涉及商品住宅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2016年，受益于G20举办、亚运会落户、城市轨道交通规划等因素，杭州44个细分板块中9成板块价格都有所上涨。

其中，滨江区政府板块成交均价涨幅高达76%，成为当之无愧涨价最凶板块;下沙金沙湖、石桥华丰、奥体、萧山开发区、勾庄等板块涨幅在30%以上;申花、崇贤、未来科技城、大江东、大城东、桥西等板块涨幅在20%-30%之间。

滨江区政府板块成交均价40943元/平米，今年杭州唯一均价突破4万的板块。此前，滨江区政府板块面临“新房荒”，基本靠春江郦城撑场，而今年柳岸晓风、金茂府两个“4万+”楼盘新开，开盘爆棚“让整个杭州惊呆了”。可以说，这两个项目对板块均价提升做出了极大贡献。滨江区聚集了阿里巴巴、网易、海康威视等业界巨擘，“有钱人”自然不缺，今年高端楼盘的出现大大弥补“新房荒”造成的缺憾，而且滨江区政府板块作为整个滨江区核心区域，“4万+”楼盘受热捧也不奇怪。

奥体是G20举办、亚运会落地的直接受益板块，均价上涨34%至32454元/平米，而“奥运效应”外溢也给萧山区的部分板块带来利好，萧山开发区板块均价虽然不到2万，但是涨幅也是高达34%。

此外，高架等城市道路的延展给主城周边板块也带来价格上涨动力，勾庄、崇贤、大江东等板块价格都有不同程度的上涨。

另一方面，市中心、申花、钱江新城等城市中心地段，作为“兵家必争之地”，虽然此轮上涨幅度不大，但均价都达“3万+”，市中心均价逼近4万。

Q2

涨势凶猛的那些板块是房企争夺的重点吗?

不完全一致，大城东、钱江新城、奥体成热点!

今年涨势汹汹的几个板块，滨江区政府、石桥华丰、勾庄等，由于板块内没有宅地出让，在土地市场并没有太突出的表现，但奥体、萧山开发区等板块受益于G20等利好因素还是多次占领土拍头条的。

港真，受益于城市地位抬升、城市轨道交通延展，加之“9.26”土地新政后土地供应区域增多，今年各个板块土地市场表现都很抢眼，申花、钱江新城、大城东等板块都上过头条。

图：2016主城区各板块土地出让情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

看竞拍次数

主城区向来是房企的必争地，特别是市中心板块。市中心板块今年出让的唯一一宗地块，即古护城河内的潮鸣艮山单元地块一经出让就引发56轮争夺，最终由绿城以45368元/平米竞得。此外，主城艮北新城、城东新城、奥体、钱江新城4个板块也成为企业争夺热门，竞拍次数都在30次左右。这4个板块得享城市规划、G20等诸多利好因素，受到企业关注也是自然的事。

萧山开发区板块因紧连萧山城区，在地价攀升的背景下，今年推出的多宗宅地均受到房企追捧，其中新街镇地块竞拍次数达40次以上。大江东板块的行政地位抬升，板块的关注度也大幅提升。

余杭区近年大热的未来科技城板块今年仅推出3宗宅地，但是单宗地块平均竞拍次数高达40次，也是房企竞争集中区域。临平新城、崇贤新城等板块表现也不错，竞拍次数在20次以上。

图：2016萧山区各板块土地出让情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

看板块平均溢价率

2016年萧山开发区(新街镇)板块土拍异常迅猛，出让的2宗地块溢价率均突破300%，出于强烈的拿地需要，房企出价亢奋，直接拉升起始楼面价。此外，萧山区大江东、老城区等板块也逐渐受到市场关注，两板块溢价率维持在50%左右。

主城区虽然没有像萧山开发区这样异常抢眼的板块，但多数板块溢价率都较高，市中心、三墩、祥符、之江、奥体等板块的溢价率都高达100%左右，申花、城东新城等热门板块溢价率在80%左右。

余杭区未来科技城受益城西科创走廊规划利好，一直是房企关注的核心区域，溢价率也是高达190%。随着城市道路的延展，崇贤新城等城市边缘板块也是争夺重点，溢价率80%左右。

图：2016余杭区各板块土地出让情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

看更替次数

今年多个板块宅地出让都受到房企争夺，可以说新纪录扎堆。从中心地段到未来科技城、艮北新城等热点板块，再至余杭崇贤、萧山新街、大江东等城市边缘板块，均有新诞生。

总体来看，杭州24个板块楼面价记录被刷新。其中，申花、艮北新城、良渚、钱江新城、等4个板块记录更是被刷新3次以上。

图：2016板块更替情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

综合看来，主城区还是房企争夺的热门区域，市中心、申花、三墩等坐享最佳地段及优异配套的板块一直是企业关注核心，但是随着板块配套日益成熟，大城东(包括艮北新城)、钱江新城等板块兴起，成为房企争夺焦点。

另一方面，受益于G20等因素，企业将眼光移至钱塘江南岸，奥体、萧山开发区、萧山老城区等板块争夺也异常激烈。

Q3

这么火的年度大戏，哪些房企参与演出了?

外来大鳄表现抢眼，本土房企有压力!

看销售TOP10企业

从2016年房企销售排行榜来看，TOP10企业的销售额占2016杭州总额的40%，相较于2015年上升了12个百分点(2015年28%)，行业集中度进一步提升。

表：2016年房企在杭销售金额排行榜

备注：数据截至2016年12月28日

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

具体来看，绿城、滨江作为杭州本土企业代表，凭借其强大品牌影响力，稳居排行榜第一、第二位。

而作为外来房企发展的标杆，万科，2005年通过收购南都股权的方式，曲线入杭，接手良渚文化村项目，经历了5年的发展，其在杭州的影响力仅次于绿城和滨江。

另一方面，融创、保利等外来房企的发展实力也极为强劲。2016年，融创收购杭州本土企业金成在余杭的部分项目，进一步扩大其在杭州的土地储备和市场份额，有意将杭州作为融创中国的核心战略城市之一。

看拿地企业

图：2016年在杭拿地企业分布(住宅用地)

备注：上述企业拿地金额仅涉及住宅用地

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

据统计，以信达、融创、保利等为代表的华北系企业在杭拿地金额涉及511亿，稳居第一阵营。不难看出，华北系企业中不乏有国企、央企背景的房企，例如首开、信达等，他们一方面有着融资成本较低的天然优势，相比民营企业有更强的风险抵抗能力，另一方面出于资产配置需要，在拿地时对价格敏感度更低。

浙系及粤系企业，分别以305亿、273亿位居二、三名。值得注意的是，闽系企业在杭拿地作风较为激进，仅四家企业拿地金额就已达到227亿，其中阳光城更是创造了杭城3个板块的单价。

部分外来企业还通过合作等方式进入杭州市场。福建建发借由和绿城共同开发潮鸣项目，实现企业品牌在杭州的首次落地，为未来深耕杭州做好准备。而对于本土企业绿城而言，此举也能有效降低开发风险，市场拓展更为稳健。

随着外来品牌房企在杭州市场的不断深化，对杭州房产市场掌控能力大大加强，尤其是外来大鳄，在销售额TOP10企业榜单中，外来大鳄占据六席，而本土品牌仅占四席，此外，越来越多的新进品牌房企逐渐参与市场竞争，未来本土品牌房企将面临更大考验。

Q4

题外话：调控后，谁有挑起市场大梁的潜质?

酒店式公寓一马当先!

今年下半年，杭州限购限贷政策不断加码，火热的住宅市场被紧急叫停，不受政策影响的酒店式公寓自然入了外来投资客的“法眼”。随着杭州城市地位抬升，以上海为主的外来投资客纷纷“包车”来杭州大量购房，引发楼市狂热，但下半年限购限贷政策加码，紧急叫停这波热潮。

住宅不能买了，怎么破?可以买酒店式公寓啊。

酒店式公寓一不受政策限制，二租金回报可观，自然入了投资客的眼。更重要的是，酒店式公寓相比住宅，价格更低，加之丰富的生活配套，也吸引了不少年轻人。

2016年，杭州市酒店式公寓成交量稳步上升，从2月618套稳步增长至9月4649套。受9月政策调控的影响，楼市由“疯狂”突转至“冷清”，市场冷清也或多或少影响了酒店式公寓的成交，三季度酒店式公寓成交量小幅下降，但是仍保持4000套左右的月成交量，11月成交量占商品房总成交量的43%(当月市场遇冷，商品房仅成交9731套)，成功挑起商品房市场大梁。

图：2016年1-12月杭州酒店式公寓成交套数及占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

总体来看，2016年酒店式公寓成交37295套，是2015年成交量的3倍还多。今年，酒店式公寓成交量占全市成交商品房的19%，而这一比例在2015年仅为9%，酒店式公寓在新房成交中的比重明显上升。

图：2015-2016年商品房成交情况(分物业类型)

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

春季档| 2017楼市外传：大路迢迢

评分：☆☆☆

剧情简介：2016年中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在官方“防风险”的基调下，2017年房价出现2016年暴涨的可能性几乎为零，量缩价稳是主要趋势。另一方面，短期内杭州供地数量还较难满足企业拿地需要，高价夺地仍会延续一段时间，但随着调控收紧、房企融资渠道萎缩，杭州土地市场将逐步降温，地价趋于平稳。

新记录：可能没有新记录

讨论区

Q1

楼市量缩价稳趋势下，哪些板块还有可能升值?

重点关注大城东、钱江新城及申花板块!

后期板块价格是否坚挺，看四点

看板块供求关系

一般来说，短期库存出清周期低于8个月，房价有一定上涨趋势。

图：截至2016年末各板块出清周期

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

出清周期小于5个月：下沙沿江、五常、乔司、申花、临平、田园半山、临平北、之江转塘、大城东、滨江一桥南浦沿、丁桥、大江东、星桥、下沙大学城北、义桥镇、下沙金沙湖、闲林、临浦镇、北部软件园、滨江区政府、奥体博览城

出清周期大于5个月，小于8个月：三墩、老城及南部卧城、勾庄、桥西、钱江新城、钱江世纪城、西兴长河、良渚、未来科技城、萧山开发区、西溪、崇贤、老余杭、其他乡镇。

看板块“面粉价”

图：2016各板块楼面价与房价比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

看品牌企业进入板块情况

品牌房企对市场把控能力更强，能够通过产品创新、服务更新等方式，凭借强大的品牌影响力获得一定的溢价，这意味着品牌房企进入较多的板块，房价也会有所上涨。

从2016房企拿地情况来，百强企业拿地区域较为集中，以主城区板块为主，进入板块包括市中心、钱江新城、丁桥、之江、三墩、西溪、下沙大学城北、申花、大城东;萧山大江东、钱江世纪城、萧山开发区及老城及南部卧城板块也有百强企业进入;而余杭区崇贤新城、良渚为品牌房企重点进入板块。

看购房者板块选择意向

图：板块购房意愿图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2016年第16届人居展调研结果显示，刚需板块仍是主流需求，改善型板块需求较往年有所提升。

在主城区中，市中心、钱江新城、西溪等以改善型需求为主的板块是多数购房者热衷的区域。萧山区钱江世纪城板块，余杭区余杭组团板块是受到购房者青睐的区域。周边配套全、升值潜力大的板块为购房者热衷区域，改善型需求有明显提高。

综合来看，未来主城区热点板块房价还有一定的上涨空间，尤其是大城东、钱江新城及申花板块。随着城市行政中心南移，钱江新城将迎来更大的发展机遇;随着城东新城规划逐渐完善，商业、生活配套逐渐成熟，加之地铁线建设，该区域未来房价赶超申花也不无可能(目前板块地价已超过申花);申花作为房企关注的热点区域，地价不断被刷新，未来“”入市或将进一步拉高板块房价。

此外，萧山区的老城及南部卧城及市北开发区板块，受益于亚运会、城市道路延展等因素，或迎新一轮的价格上涨;余杭区未来科技城，受城西科创大走廊等规划利好影响，一直是房企的重点关注板块，“科技新贵”的集聚为该板块提供较充裕的客源，未来或有小幅涨价的机会。

Q2

“”入市，豪宅新贵会经历什么?

豪宅可能面临去化难题!

豪宅“泛滥”，难以在市场中突围

2016年，杭城土地市场火热，钱江新城、市中心、申花等板块地价飙升，楼面价基本与周边在售楼盘均价看齐，甚至部分板块出现“面粉贵过面包”的现象。

为实现既定的投资回报目标，很多开发商的普遍做法是营造产品差异化，而产品差异化背后就是项目“被改善”、“被豪宅”的过程，由此未来板块楼市定位将遭遇高端化，如下表所示，申花、奥体博览城、钱江世纪城、未来科技城等刚需首改板块后续项目定价无一例外会达到3万+水平，市场或将面临结构性风险，改善型产品和豪宅产品“泛滥”，产品定位同质化，除非有很强的产品差异化竞争力，很难在市场中突围。

图：2016年出让重点地块保本毛坯售价预测

备注：以上各地块保本毛坯售价由中国指数研究院杭州分院根据成本法测算所得。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

供需错位，豪宅能否被认可成为一大隐忧

的出现，无疑催生新房高端化。但据中指院杭州分院统计数据显示，2016年成交的140146套房源中，55%以上的房源面积段集中在90方以下,刚需仍然是市场主力购房者。但高端住宅房源单价高，面积大，价格不菲，客户面相对局限。的高端纯改善路线，未来将导致刚需型购房者买不到自己想要的房子，而豪宅面临去化周期缓慢等问题。

楼面地价的新高无疑将重塑板块的房价水平。如表所示，保守估计，申花板块房价水平或将提升至45000元/平方米以上，板块由改善区进阶至豪宅区，奥体房价或将突破33000元/平方米，而刚需集中的未来科技城板块房价最高也能达到30000元/平方米以上，进阶至改善板块。但实际上，尽管目前市场行情火热，但不少板块的房价涨幅远远低于地价涨幅，后期购房者对于以上水平的房价会不会买账，是市场的一大隐忧。

一旦市场冷却“”解套可能遥遥无期

2016年杭州房地产市场的繁荣背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后或将潜伏着风险。此外，在官方“防风险”的基调下，2017年难续2016年市场热度,一旦市场冷却，项目极有可能在未来市场出现变化时陷入被动局面。在以往的潮中，尽管有不少项目口碑及业绩双双获利，但仍有部分面对冷清的市场“解套”遥遥无期。

小编有话说

2016杭州楼市不缺激情，在G20、城市地位抬升等因素的共同作用下，全片高潮迭起，不断刷新历史记录。但是随着调控政策收紧，2017年杭州楼市将从高位迈入休养阶段，量缩价稳是主要态势，全片重点可能围绕“”项目入市所面临的去化难题，大路仍迢迢。