澧县拼团购房74群(194)
  • 浅浅:这个楼盘到底好不好?
  • 雪花飘飘:好的呢。
  • 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
  • 英雄:我去看过,很齐全。
  • 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
  • 日记本:这个楼盘性价比高。
  • 回忆:我建议你们去楼盘看看。
  • 大头:也可以直接咨询置业管家。
  • 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
  • 蓝天:上周我已经签合同了。
228人申请入群

2017,全国百强城市房价趋势详解(上)

发布时间: 2017-01-14 13:39:17

来源: 地产八卦

分类: 国内动态


房价,是进“住”一个城市的股价

 1、北京:2016年,北京供应的一手住宅不到400万平方米,是近10年来新增供应量最少的一年。楼市整体成交量却超过4700亿,是近10年来的最高点,几乎是北京GDP的五分之一。只是这么大的成交量,87%是二手房市场创造的。

  我们知道,当供小于求,就会引发价格上涨;当一手房成为市场稀罕物,就很难比周边二手房价格低,作为价格标杆,一手房会逐渐拉动北京楼市整体上扬。

  由此,土地供应量大幅减少、巨额成交量体现出来的巨额需求、二手房市场里的一手房价格标杆效应,这就是北京楼市在如此严厉的新政调控下,还能坚挺的原因之一。(根据国家统计局最新发布的70大中城市数据显示,绝大多数城市在930新政之后新建商品住宅价格都有下降,但不包括北京。北京仅仅是成交套数下降。)

  从价格上看,2016年12月北京二手住宅均价达到59527元/㎡,同比上涨了47%;主城区均价为68284元/㎡,同比上涨42%;近郊区均价为32330元/㎡,同比上涨53%;远郊区均价为21839元/㎡,同比上涨30%。

  此外,北京还有个“京沪诅咒”效应,当深圳、广州、天津房价逐渐赶上北京房价,作为政治中心,北京的吸引力就凸显出来了。因此,现今北京的房子想让它降价,真的很难,最多只能不让它再暴涨。新任市长蔡奇就说了,“我不涨价”。政府也只能打压需求,通过限购、土地自持、限房价竞地价等手段,尽量把涨幅势头压住。

  由此,对于北京2017年,星子认为是企稳阶段,略有小幅增长。

 2、上海:上海和北京这两个城市有很多共同点,如房价高,金融业比重高,但是工业比重低,经济脱实向虚情况显得突出。

  此前国家表态指出,2017年要着力振兴实体经济。因此自930新政之后,上海频频出手,先是完善差别化住房信贷政策,调整首套房、二套房首付比例,后续又在住宅的边缘地带——酒店式公寓上面大做文章,终于将成交面积和成交量降了下来(注意:成交均价没降)

  从市场反馈来看,上海楼市已经产生一定的观望情绪,后续开盘的项目,价格压力比较大。但是上海是中国除北京以外最重要的经济中心,因此,2017年上海房价会降温,但仅仅是成交量的下降,局部地区楼盘会出现些许让利。

  3、广州:广州11月22日和25日拍出17宗地块,楼面价全面刷新,面粉贵过面包,可以说是大幅提升了广州楼市的信心。作为2016年唯一没有暴涨的一线城市,广州很有可能在2017年实现补涨。

  为什么这么说呢?首先,2013年的“穗六条”要求的三年社保已经在2016年到期,2017年广州房价上涨动力必然增加。与北上深相比,广州依然处于相对宽松的政策标准,仍然有加码的空间。星子发现,广州在限购方面要求外地户籍需连续缴纳3年社保,而北上深均为5年。在限贷方面,广州明确有1套房且房贷结清,最低首付30%,而京沪则要求50%,深圳更高达70%;

  其次,2016年广州土地成交总量只有2015年的60%,其中居住用地成交只有2015年的70%,土地供应断档。由于广州极力避免效应,在2016年全国楼市热火朝天的上半年,采取定向出让商住用地和郊区居住用地的方法,避免土地出让刺激楼市。

  例如5月拍卖的居住用地均位于广州非核心区域,即便溢价率很高,成交价也不过8000,对广州整体楼市影响力非常小;

  再次,广州去库存效果非常显著,去化周期已经降到6个月,目前全市可售货量仅有6万套,仅够半年去化;这是非常要命的,下半年拼命出让的土地,远水解不了近渴,土地变成房子至少也要一两年。

  另外,广州还藏了一个大杀器:抑制核心区开盘的大利好。数量显示,2016年广州一手商品住宅成交超80%都在外围的6个区,也就是说,广州内城核心区有很多楼盘没有开盘,如广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块。由于成交面积大多集中在外围,所以广州新房均价一直未迈入“2万元”时代。而如果2017年释放了这个核心区利好,上述这几个板块销售单价将超过4万元,在中心区房价的拉动下,很有可能带动全城上涨。

  最后,国家开始重视实体制造业,而广州在产业规划和经济结构方面做出了非常好的示范,如提出广州“智”造口号,大力推动琶洲地区的互联网产业,等等。

  由此,星子认为,在上述种种利好的前提下,尽管面临930新政后的巨大压力,广州在2017年仍有可能实现补涨。(前提是现有的广州购房政策不出现黑天鹅)

  4、深圳:深圳房价最近有点“标题党”,唱衰的声音比较多。例如“深圳房价跌回半年前,楼市暴风雨就要来了?”一类,以成交量代替房价,认为成交量减少就是降价,均价回到半年前的5万就是降价,实际上半年前不是深圳楼市上涨的高峰期,2015年才是,此次成交量下跌,只是深八条严苛条款下的卖家与买家的博弈。深圳房价下跌,仍需时间来认定。

  但具体说来,深圳作为中国最有活力和最年轻的城市,人口持续涌入,加上深圳是四个一线城市里面积最小的城市,这些都为深圳房价提供了一定的价值支撑。由此,深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平,出现企稳态势,与其说是“深八条”调控的成效,不如说是深圳目前的房价底线可能就是这5万元线。

  另外,2017年深圳楼盘也较少,预计供应约为140个(包含在售的次新盘),其中很大一部分为2016年在售楼盘,纯新商品住宅盘拟上市的仅有63个,并主要分布在龙岗、宝安、南山三个片区。

  更多城市2017年房价趋势解读,如天津、成都、苏州、杭州、重庆、武汉等,敬请参看下期。

责任编辑: lixian

团购报名

最新楼讯
楼盘导购更多>>
购房指南更多>>
小编推荐
订阅楼市楼讯